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送心意

靖曦老師

職稱高級會計師,初級會計師,中級會計師

2019-07-08 16:12

1定義
1、土增稅定義


土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
2、納稅義務(wù)人


轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
不論法人與自然人、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、不論行業(yè)與部門。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》(1993年第138號文)第二條:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人),應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

2征稅范圍
1) 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入;
2) 地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;
3) 存量房地產(chǎn)的買賣。
4) 抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)
5) 單位之間交換房地產(chǎn)(有實物形態(tài)收入)
6) 投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資
7) 投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
8) 合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)
1) 房地產(chǎn)繼承(無收入)




3稅率


《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》(1993年第138號文)第七條土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率:
1) 增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。
2) 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
3) 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
4) 增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

4收入

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》(1993年第138號文)第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第五條條例第二條所稱的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
貨幣收入指:現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫卷、金融債券、股票等有價證券。
實物收入指:房屋、土地、鋼材等,實物的價值不太容易確定,一般需要評估。
共他收入指:如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。此類比較少見,其價值需要進(jìn)得評估。


5成本扣除項目
扣除項目


《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條:條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:
1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。
2) 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。


土地征用及拆遷補(bǔ)償費

土地征用及拆遷補(bǔ)償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。


前期工程費

前期工程費,包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費


建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費

基礎(chǔ)設(shè)施費,包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。


公共配套設(shè)施費


公共配套設(shè)施費,包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。


開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用,是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。


3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出


財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按本條(一)、(二)項法規(guī)計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項法規(guī)計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。
4) 舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
5) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。
6) 根據(jù)條例第六條(五)項法規(guī),對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一),(二)項法規(guī)計算的金額之和,加計20%的扣除
成本
1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額


指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù),按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。
【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額,可以有三種形式:
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的地價款。
土地支付金額的配比:
實際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)土地/全部土地)×(已售房/全部房)

2) 房地產(chǎn)開發(fā)成本
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費
(5)公共配套設(shè)施費
(6)開發(fā)間接費用
房開成本的配比:
實際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房/全部房)


3) 房地產(chǎn)開發(fā)費用


房地產(chǎn)開發(fā)費用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費用)是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法,而不是實際扣除法)。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注:利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意六個問題:
①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。
②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
③提供金融機(jī)構(gòu)證明,分?jǐn)偫⒅С觥?br/>

6清算

土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計算增值額。
土地增值稅的清算條件
1、符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2、符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:
(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦土地增值稅清算手續(xù)的;
(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用。
3.土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
土地增值稅的扣除項目
1.除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證,不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額資料,核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施,按以下原則處理:
(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,成本、費用可以扣除;
(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;
(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,除另有規(guī)定外,不得扣除。
6.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用,應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。
7.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金:
在計算土地增值稅時,建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
8.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
9.為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
10.拆遷安置費的扣除規(guī)定:
(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款,計入拆遷補(bǔ)償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款,應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。(計算)
(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,房屋價值計入本項目的拆遷補(bǔ)償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。
(3)貨幣安置拆遷的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。
土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
3.雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
4.符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;
5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。
核定征收率原則上不得低于5%。
清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
土地增值稅清算后
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。


7土地增值稅征收管理?


征收管理除保障性住房外,東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%。
納稅地點:房地產(chǎn)所在地


納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時,則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時,在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
納稅申報


納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

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相關(guān)問題討論
您具體想了解什么問題?
2018-07-27 16:32:28
你好,免了的不交可以不報
2020-03-24 10:16:12
根據(jù)清算利潤率*售價繳納
2017-10-12 12:29:18
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般都是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的(一般的預(yù)征率在2%-4%,具體每個地方是不一樣的): 1、先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等) 2、計算收入 3、收入-扣除項目金額=增值額 4、增值額/扣除項目金額=增值率 5、按稅率計算稅額 基本步驟如下: 計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目: (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費用; (3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格; (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; (5)財政部規(guī)定的其他扣除項目?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定,該扣除項目為“根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除”,即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。 但上述加計扣除項目,并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的,只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè);二是必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè),不得減除加計扣除項目。 根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定,在具體計算增值額時,要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理: 第一,對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然,這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。 第二,對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計扣除,但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時,僅是對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款不加計扣除。 第三,對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,在計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報,以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是,在計算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計扣除項目時,不僅允許對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款也允許加計扣除。 第四,轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計算其增值額時,允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值),以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額,不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理。從中也可以看出,這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計扣除。 此外,對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,如果能夠取得購置發(fā)票,還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)項、第(三)項規(guī)定的扣除項目的金額(即土地價和房屋建筑物評估價),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定,實行核定征收。 2、土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率: 增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。 上面所列四級超率累進(jìn)稅率,每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。 納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法: 計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下: (一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30% (二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5% (三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15% (四)增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% 公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。
2020-11-01 16:48:31
你好  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營增值收益部分涉及的稅種主要是土地增值稅和企業(yè)所得稅。為了加強(qiáng)管理,國家稅務(wù)總局分別制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)。   房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅與企業(yè)所得稅雖然都是按所得額(增值額)計算征稅,也都要匯算或清算,但是在匯(清)算時間上,卻存在著明顯的差異。   企業(yè)所得稅是以一個會計年度為周期進(jìn)行匯算清繳,時間是固定的。不論房地產(chǎn)開發(fā)項目是否完工,都要按期預(yù)繳,年終匯算清繳,多退少補(bǔ)。   土地增值稅卻是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算,開發(fā)項目中,同時包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計算增值額。清算期間具有不確定性,可以長于一個會計年度,也可以短于一個會計年度。清算之前按期預(yù)繳,達(dá)到清算時限條件時,則必須按規(guī)定進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。   土地增值稅清算的條件分為兩類:一是納稅人應(yīng)該進(jìn)行清算的條件:(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算的條件:(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(四)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
2022-02-14 10:39:26
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