會計學堂閆老師 追問

2020-05-31 16:50

謝謝老師的回復，但是好像等于沒有回復[捂臉]

陳詩晗老師 解答

2020-05-31 16:56

一、明確土地增值稅清算的具體要求，優(yōu)先備好各項材料
二、明確項目收入及其應(yīng)注意的問題
三，各項扣除相關(guān)問題
第一，取得土地使用權(quán)所支付的金額，要在符合法定程序的前提下得到有效憑據(jù)的支持，也就是要有國土資源部提供的合法證據(jù)，與之相對應(yīng)的契稅也要達到國家的法定標準。
對于拆遷安置問題，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，要嚴格依照法規(guī)與合約規(guī)定來將此確認為拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
第二，房產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)整個過程中涉及到多道程序，每一道程度都會涉及到一些費用，例如：前期原料籌備費、建設(shè)施工費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用應(yīng)據(jù)實扣除，要同具體的文件報告保持一致，這些文件包括：決算文件、施工合約文件、工程結(jié)算文件……
工程建設(shè)完成并被驗收以后，參照合約內(nèi)容，需要將工程安裝企業(yè)的一部分工程費用扣除，扣除的費用充當項目開發(fā)的質(zhì)量擔保，工程安裝企業(yè)憑借這部分質(zhì)量擔保金來向房產(chǎn)企業(yè)申請發(fā)票，土地增值稅要根據(jù)發(fā)票中的金額數(shù)量來進行核算；相反，沒有發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。開放商由于工程進度落后，導致建設(shè)工期超時完工所繳納的土地閑置費不作為增值稅核算項目。房產(chǎn)企業(yè)對自身裝潢的房產(chǎn)用于銷售，其中所涉及的裝潢花銷歸入成本范圍；
第三，房產(chǎn)開發(fā)上在房屋建設(shè)的同時，與之向聯(lián)系建設(shè)的各項房產(chǎn)配套設(shè)施，例如：交通設(shè)備停放場、物業(yè)管理單位、幼兒園、等各項公共設(shè)施在落成以后，產(chǎn)權(quán)為所有業(yè)主共同享有，將所建設(shè)的房產(chǎn)不收取任何費用上交給國家行政機構(gòu)、公立事業(yè)單位等等用于支持國家非商業(yè)事業(yè)，其成本、費用可以扣除；所建設(shè)房產(chǎn)進行有償轉(zhuǎn)讓的，則要對收入進行核算，同時要扣除成本、費用。
第四，房產(chǎn)開放商自行建設(shè)的房產(chǎn)銷售服務(wù)建筑、以及一些施工中搭建的樣板房等則要依照具體情況針對性處理。1、開放商在施工地點建設(shè)的暫時性房屋，例如：房屋銷售中心、供工人居住的樣板房等在建設(shè)、室內(nèi)設(shè)計過程中出現(xiàn)的花銷要列進房產(chǎn)銷售中扣除。2、在這些臨時性建筑物內(nèi)進行的室內(nèi)設(shè)計、裝飾等所產(chǎn)生的花銷，在完工后如果發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓，則要將轉(zhuǎn)讓收入列入土地增值稅開發(fā)成本中，予以扣除。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的20%予以加計扣除。