彩云之晴 追問

2020-06-11 10:18

房產價值是按照占用土地面積計算原值？如果房產的占地面積沒有達到總面積的1/2該怎么算？

玲老師 解答

2020-06-11 18:41

你好，容積率不同有差異
房產稅容積率-計算方法

  1.宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。至此，結束了征納雙方在實際征管中對土地價值是否應構成房產稅計稅依據的爭論。納稅人在按這條規(guī)定具體操作時應注意三個問題;

  2.宗地容積率高低決定計稅面積的大小容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。計算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。

    3.財稅號文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，即將全部地價計入房產原值。



    4.需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進行開發(fā)建設，如能確定總的宗地容積率，對需征房產稅的完工建筑，應按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產原值的地價;如不能確定總的宗地容積率，則應分期計算容積率，分別確定計入房產原值的地價。實際支出的地價款才可計入房產原值目前，取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。其中，土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為;土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批準其無償的、無年限限制的使用國有土地;土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

    5.財稅號文件規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。也就是說，只有納稅人為取得土地使用權實際支付的款項才是計入房產原值的地價。因此，納稅人以出讓、轉讓(不包括贈與)方式取得土地使用權實際支付的地價應計入房產原值。以無償劃撥方式取得土地使用權的，由于企業(yè)未實際支付土地出讓金等開發(fā)成本、費用(主要是老國有企業(yè))，即初始用地成本為零，所以房產原值中不包含地價。但是，如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用并入房產原值。