一般納稅人營改增后銷售不動產(chǎn)的會計處理與增值稅申報

財政部2016年22號文《關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》 的頒布，可以說是2016年營改增延續(xù)的文件，也是廣大納稅人企盼已久的政策，作為財會[2016]22號文帶來了那些變化那？從今天開始本人就相關(guān)變化科目的使用，逐一進行解讀。

財會[2016]22號文規(guī)定：增值稅一般納稅人應(yīng)當在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目。和原規(guī)定比較增加了“預(yù)交增值稅、待抵扣進項稅額、待認證進項稅額、待轉(zhuǎn)銷項稅額、增值稅留抵稅額、簡易計稅、轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅、代扣代交增值稅”等一級明細科目。

今天就一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)“預(yù)交增值稅”科目解讀如下：

按照財會[2016]22號文的規(guī)定“預(yù)交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。

總局2016年14號公告中明確“納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，要向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款”，預(yù)征率為5%。

例一、某企業(yè)一般納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓營改增前取得不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)取得時價款200萬，轉(zhuǎn)讓價款305萬，已提折舊120萬，選擇簡易計稅。

會計處理：

固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時：

借：固定資產(chǎn)清理  80

    累計折舊      120

 貸：固定資產(chǎn)     200

預(yù)繳增值稅時：（能提供相關(guān)扣除憑證）

借：應(yīng)交稅費---預(yù)交增值稅  5

 貸：銀行存款              5

預(yù)繳增值稅時：（不能提供相關(guān)扣除憑證）

借：應(yīng)交稅費---預(yù)交增值稅    14.52

 貸：銀行存款                14.52

結(jié)轉(zhuǎn)清理損益時：

借：銀行存款     305

 貸：固定資產(chǎn)清理   80

     營業(yè)外收入     210.48

     應(yīng)交稅費---簡易計稅  14.52

結(jié)轉(zhuǎn)差額計稅時：

借：應(yīng)交稅費---簡易計稅  9.52

 貸：營業(yè)外收入  9.52

稅額計算及申報：

向不動產(chǎn)所在地的地稅機關(guān)預(yù)繳額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。填增值稅預(yù)繳稅款表；提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票或法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書或原契稅完稅憑證。

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報銷售額：305/（1+5%）=290.48萬

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報的稅額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報的預(yù)繳稅額：5萬元。

附表一第9列9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列9b行、第12列9b行200、第13列9b行105、第14列9b行5。

主表第5行290.48、第21行5、28行5。

附表三第5行和附表四第4行據(jù)實填列。

注：此情況下地稅得實惠，國稅空申報。

例二、某企業(yè)一般納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓營改增前取得不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)取得時價款200萬，轉(zhuǎn)讓價款305萬，已提折舊120萬，選擇一般計稅。（與轉(zhuǎn)讓營改增后取得的不動產(chǎn)處理一致）

會計處理：

固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時：

借：固定資產(chǎn)清理  80

    累計折舊      120

 貸：固定資產(chǎn)     200

預(yù)繳增值稅時：（能提供相關(guān)扣除憑證）

借：應(yīng)交稅費---預(yù)交增值稅  5

 貸：銀行存款              5

預(yù)繳增值稅時：（不能提供相關(guān)扣除憑證）

借：應(yīng)交稅費---預(yù)交增值稅    14.52

 貸：銀行存款                14.52

結(jié)轉(zhuǎn)清理損益時：

借：銀行存款     305

 貸：固定資產(chǎn)清理   80

     營業(yè)外收入     194.77

     應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅（銷項稅）  30.23

稅額計算及申報：

向不動產(chǎn)所在地的地稅機關(guān)預(yù)繳額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。（注意：此處按差額用5%換算）

增值稅預(yù)繳稅款表、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票或法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書或原契稅完稅憑證。

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報銷售額：305/（1+11%）=274.77萬

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報的銷項稅額：305/（1+11%）X11%=30.23萬元。

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報的預(yù)繳稅額：5萬元。

附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23。

主表第1行274.77；第11行30.23；第28行5。

附表四第4行據(jù)實填列。

例三、某企業(yè)營改增后轉(zhuǎn)讓營改增前自建不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價款305萬，自建成本200萬，已提折舊120萬，選擇簡易計稅。

固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時：

借：固定資產(chǎn)清理  80

    累計折舊      120

 貸：固定資產(chǎn)     200

預(yù)繳增值稅時：

借：應(yīng)交稅費---預(yù)交增值稅    14.52

 貸：銀行存款                14.52

結(jié)轉(zhuǎn)清理損益時：

借：銀行存款     305

 貸：固定資產(chǎn)清理   80

     營業(yè)外收入     210.48

     應(yīng)交稅費---簡易計稅  14.52

稅額計算及申報：

向不動產(chǎn)所在地的地稅機關(guān)預(yù)繳額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。（注意：此處用全額5%換算，并且不用提供相關(guān)扣除憑證）

增值稅預(yù)繳稅款表

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報銷售額：305/（1+5%）=290.48萬

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報的稅額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報的預(yù)繳稅額：14.52萬元。

附表一第9列第9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列305。由于轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)不允許扣除相關(guān)價款，所以、第12、13、14列不用填。

主表第5行290.48；第21行14.52；第28行14.52.

附表四第4行據(jù)實填列。

例四、某企業(yè)營改增后轉(zhuǎn)讓營改增前自建不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價款305萬，自建成本200萬，已提折舊120萬，選擇一般計稅。

固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時：

借：固定資產(chǎn)清理  80

    累計折舊      120

 貸：固定資產(chǎn)     200

預(yù)繳增值稅時：

借：應(yīng)交稅費---預(yù)交增值稅    14.52

 貸：銀行存款                14.52

結(jié)轉(zhuǎn)清理損益時：

借：銀行存款     305

 貸：固定資產(chǎn)清理   80

     營業(yè)外收入    194.77

     應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅（銷項稅額）  30.23

稅額計算及申報：

向不動產(chǎn)所在地的地稅機關(guān)預(yù)繳額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。（注意：此處用全額5%換算，并且不用提供相關(guān)扣除憑證），填增值稅預(yù)繳稅款表。

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報銷售額：305/（1+11%）=274.77萬

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報的銷項稅額：305/（1+11%）X11%=30.23萬元。

向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報的預(yù)繳稅額：14.52萬元。

附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23、第11列305。由于轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)不允許扣除相關(guān)價款，所以、第12、13、14列不用填。

主表第1行274.77；第11行30.23；第28行14.52.

附表四第4行據(jù)實填列。

注意：如果當期預(yù)繳增值稅沒抵完，轉(zhuǎn)入到“未交增值稅”的借方。

新光點評：

1.掌握稅法規(guī)定的規(guī)律：

簡易計稅的預(yù)繳額，當期全抵掉；一般計稅的預(yù)繳額，看當期進項的多與少；

轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，簡易計稅地稅得實惠，國稅白申報；

轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)不能差額計稅；

預(yù)繳時不管簡易計稅還是一般計稅都用5%做換算；

取得的不動產(chǎn)，售價小于取得價，就不用預(yù)繳增值稅和也不用繳納增值稅，但得申報。

2.準備好相關(guān)資料：

國家稅務(wù)總局2016年14號公告“稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證”。

國家稅務(wù)總局2016年73號公告“納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除”。

3.企業(yè)所得稅申報：

按照不含稅金額確認所得稅的收入；

轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，售價小于取得價不納增值稅，但不見得不繳納企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅的所得額是不含稅售價減計稅基礎(chǔ)而不是取得時的價款；

如果所得額是負數(shù)（賣虧了）想著要申報資產(chǎn)損失。