據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定,以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí),暫免繳納土地增值稅。對(duì)投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。 根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定,自2006年3月2日起,對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的,均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定,應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。 五、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)187號(hào)文件 一、做好土地增值稅清算準(zhǔn)備 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算問題事先要做好充分的準(zhǔn)備,做到資料齊備、數(shù)據(jù)嚴(yán)密。包括對(duì)土地增值稅的清算依據(jù)、清算條件、清算相關(guān)政策,做到心中有數(shù);對(duì)與計(jì)稅單位有關(guān)的收入、成本數(shù)據(jù)進(jìn)行歸集與計(jì)算;要按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求準(zhǔn)備項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料等。 二、清算單位及計(jì)稅單位的確定 根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定,土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)南钅浚?以分期項(xiàng)目為單位清算。計(jì)稅單位即是納稅人計(jì)算增值額、確定增值率的單位,設(shè)定計(jì)稅單位時(shí)要結(jié)合清算單位的實(shí)際情況統(tǒng)籌規(guī)劃稅收成本并充分考慮優(yōu)惠政策的運(yùn)用jQuery111308948132873047143_1472630382364/P> 三、準(zhǔn)確確定計(jì)稅收入 納稅人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注特殊收入事項(xiàng),如代收費(fèi)用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。 對(duì)于代收費(fèi)用,要按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算收入與加計(jì)扣除的處理,但要注意結(jié)合增值率的計(jì)算公式靈活運(yùn)用。對(duì)于非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入,凡將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)以及企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途等不同情形,凡發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。對(duì)企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途等情形,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。視同銷售情形還應(yīng)重點(diǎn)注意計(jì)稅收入額的確認(rèn)。 四、合理分配扣除項(xiàng)目 首先,開發(fā)成本的分?jǐn)?。即共同成本、公共配套設(shè)施等相關(guān)成本如何在不同計(jì)稅成本、不同清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?按照什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ浯?開發(fā)間接費(fèi)的列支內(nèi)容。開發(fā)間接費(fèi)是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。要注意開發(fā)間接費(fèi)的列支范圍,有無超范圍列支。再次,應(yīng)付未付費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除。對(duì)不能提供合法有效憑證的應(yīng)付未付費(fèi)用不予扣除,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。最后,利息支出的稅前扣除。這一點(diǎn)需要注意的是,對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 五、掌握普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號(hào))的規(guī)定,享受土地增值稅免稅優(yōu)惠政策的住房,原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng),但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格每年公布一次。各省、自治區(qū)、直轄市已根據(jù)實(shí)際情況,制定出本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。