私房出租稅收計算說明
發(fā)布日期：2019-01-31 17:02 來源：廈門稅務(wù) 字號：[大] [中] [小] 打印本頁 【下載】
   

  私房出租稅收征收主要有兩種方式：按實征收（按實際租金收入申報）與核定計稅租金征收。兩種征收方式均可代開發(fā)票。
  個人出租房產(chǎn)分兩種類型征收：住房與非住房（體現(xiàn)為廠房、辦公、商用等）。
  一、按實征收稅款計算（按月例舉如下）：
  （一）增值稅：
  住房類增值稅減按1.5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%
  非住房類增值稅按5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%
  （2019年1月1日至2021年12月31日，私房出租增值稅起征點為100000元（含本數(shù)），不含稅收入大于100000元的才計征增值稅 。）
  （二）城建稅 ＝增值稅×（1％或5％或7％）
  （在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。2019年1月1日起減半征收。）
  （三）教育費附加 ＝增值稅×3% （2019年1月1日起減半征收。）
  （四）地方教育附加 ＝增值稅×2% （2019年1月1日起減半征收。）
  （五）房產(chǎn)稅：
  住房類按4%：房產(chǎn)稅＝不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅）×4%  （2019年1月1日起減半征收。）
  非住房類按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅）×12% （2019年1月1日起減半征收。）
  （六）土地使用稅 ＝ 每平方米土地年稅額÷12×占地面積（土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米4至25元，土地使用稅單位稅額表（點擊查看）；
  住房類：免征土地使用稅；
  非住房類：按實征收土地使用稅。（2019年1月1日起減半征收。）
  （七）印花稅 ＝ 租賃合同總金額×0.001
  住房類：對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；
  非住房類：按實征收。 （2019年1月1日起減半征收。）
  以上2-7項相加，即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，假設(shè)稱之為相關(guān)稅費（以下計算個人所得稅時需用到）。
  （八）個人所得稅
  當私房出租個人所得稅采用核定征收方式時： 
  納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。( 《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務(wù)局公告2018年第1號)、《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第2號)）
  應(yīng)納稅額的計算公式如下：
  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率
  自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。
  說明：
  （1）當按核定征收申報轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，不允許扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金。
  （2）如果各項稅費由租賃方承擔的，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，應(yīng)以此作為計算依據(jù)。
  （3）公式中的個人所得稅稅率根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。 
 
  當私房出租個人所得稅采用據(jù)實征收方式時： 
  1、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費（不含增值稅）-修繕費）小于等于4000元的（修繕費必須<=800元）：
  應(yīng)納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(不含增值稅)-修繕費-800元】×稅率×人次；
  2、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費（不含增值稅）-修繕費）大于4000元的（修繕費必須<=800元）：
  應(yīng)納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(不含增值稅)-修繕費】×（1-20%）×稅率。
  說明：
  （1）修繕費每月最高可扣除800元，不足800的按實際修繕費用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。
  （2）當按據(jù)實征收方式申報轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金（憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費用為增值稅含稅額）。
  （3）“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費。
  （4）如果各項稅費由租賃方承擔的，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，應(yīng)以此作為計算依據(jù)。 
  （5）公式中的個人所得稅稅率根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。
  （6）房產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計算納稅。


  二、核定計稅租金征收
  當納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實或明顯偏低，主管稅務(wù)機關(guān)可采用核定計稅租金征收的方式，納入定稅管理。
  采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計算方式與按實征收一致。

  由于私房出租計算較為復(fù)雜，為便于納稅人自助計算稅收，我們網(wǎng)站有提供私房出租稅收計算器功能（適用住房類型），歡迎使用。 
   私房出租稅收計算器


http://xiamen.chinatax.gov.cn/xmswcms/sfjs.html 有部分地區(qū)房產(chǎn)稅和土地使用稅減免不需要交，疫情期間