您好，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)確認(rèn)的收入和增值稅率，計(jì)算出增值稅，再減去進(jìn)項(xiàng)稅（一般納稅人），來(lái)交增值稅的，根據(jù)確認(rèn)的收入，減去成本費(fèi)用得出的利潤(rùn)，再乘以企業(yè)所得稅率，來(lái)交企業(yè)所得稅的。

預(yù)售，收到預(yù)售款時(shí)開(kāi)始預(yù)交納。

你好，按以往的文件為例，增值稅為11%計(jì)算，現(xiàn)在為9% 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）：一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題： 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計(jì)算方法和會(huì)計(jì)處理 2預(yù)交土地增值稅的計(jì)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計(jì)算方法和會(huì)計(jì)處理 根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)： 1、一般計(jì)稅方法下： 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率 2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下： 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率 為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目（開(kāi)工日期在2016年5月1日后），2017年7月銷(xiāo)售普通住宅預(yù)收房款1110萬(wàn)元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則: 1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算： 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬(wàn)元 預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬(wàn)元。 2、為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算： 應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬(wàn)元 土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬(wàn)元 預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬(wàn)元。 從上述結(jié)果來(lái)看，雖然計(jì)算簡(jiǎn)化了些，但預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定“為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”，“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算，但在個(gè)別省市，強(qiáng)制納稅人按照上述規(guī)定計(jì)算繳納我認(rèn)為有些欠妥。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計(jì)算方法和會(huì)計(jì)處理 3預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)處理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計(jì)算方法和會(huì)計(jì)處理 沿用上例，該企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬(wàn)元，則會(huì)計(jì)處理如下： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 20 貸：銀行存款 20 待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí)，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目： 借：稅金及附加 20 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 20 但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。 還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費(fèi)用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時(shí)再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項(xiàng)目未完工時(shí)應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性。所以，我個(gè)人更傾向于這種會(huì)計(jì)處理方式。

同學(xué)你好 這個(gè)沒(méi)有的 小微企業(yè)才有

同學(xué)。預(yù)交企業(yè)所得稅是根據(jù)你按完工進(jìn)度確認(rèn)的收入和成本的利潤(rùn)預(yù)交。 增值稅是按預(yù)收款項(xiàng)3%交納。