同學
你好，
整體來講，個人出租住房涉及增值稅，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加（以下簡稱“附加稅費”），房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，印花稅以及個人所得稅。其中，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于廉租住房 經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號，以下簡稱“24號文件”）規(guī)定，對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
個人出租住房涉及的其他6種稅費，需要分情況具體討論。
增值稅方面。一般情況下，個人出租住房，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2規(guī)定，按照5%的征收率減按1.5%計算、繳納增值稅。實務中，房東如果采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)，根據(jù)《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2021年第5號，以下簡稱“5號公告”）第四條規(guī)定，取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。
附加稅費方面。由于個人出租住房不涉及消費稅，附加稅費以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)。增值稅免征的，附加稅費也免于征收。
對于需要繳納增值稅的情況，根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》第二十九條、《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第3條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國家稅務總局令第43號）第四條等規(guī)定，自然人（即其他個人）可以適用《財政部 稅務總局關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號，以下簡稱“13號文件”）規(guī)定的增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關附加減征優(yōu)惠政策，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府制發(fā)的落實文件中作出特殊規(guī)定的除外。13號文件指出，2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征附加稅費。筆者提醒，納稅人需要根據(jù)所在?。▍^(qū)、市）具體規(guī)定，明確附加稅費具體的減免優(yōu)惠。
此外，教育費附加、地方教育附加方面，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2016〕12號）規(guī)定，如果月租金不超過10萬元，予以免征。
房產(chǎn)稅方面。根據(jù)24號文件規(guī)定，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。同時，根據(jù)13號文件規(guī)定，在2019年1月1日～2021年12月31日期間，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征房產(chǎn)稅。以湖南省為例，納稅人可以減按50%繳納房產(chǎn)稅，那么納稅人房產(chǎn)稅的實際稅負為2%。
需要說明的是，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號，以下簡稱“43號文件”）規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
個人所得稅方面。24號文件第二條明確，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。同樣需要說明的是，根據(jù)43號文件規(guī)定，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。
根據(jù)《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號，以下簡稱“639號文件”）規(guī)定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。
在計算財產(chǎn)租賃所得時，納稅人可依次扣減財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標準。根據(jù)個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得費用扣除標準為，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。
根據(jù)咨詢熱點，筆者提示，修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。