未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。

政策依據(jù)：

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。具體到實務操作中，仍需區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權(quán)的時間，也應區(qū)別對待。

一、一般納稅人適用一般計稅方法

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則必須采用一般計稅方法。

【案例1】

A公司為一般納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款1 000萬元，2017年4月取得轉(zhuǎn)讓收入2220萬元，如何計算增值稅？

一般計稅方法下計算銷項稅額＝2 220÷（1＋11%）×11%＝220（萬元）

【案例2】

A公司為一般納稅人，2016年12月取得土地使用權(quán)，價款1000萬元，2017年4月取得轉(zhuǎn)讓收入2220萬元，如何計算增值稅？

一般計稅方法下計算銷項稅額＝2 220÷（1＋11%）×11%＝220（萬元）

存在問題：上述采用一般計稅方法可否扣除土地價款呢？根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。這里并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價款計算銷售額。所以筆者認為應當全額計算納稅。

二、一般納稅人適用簡易計稅方法

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

【案例3】

承案例1，A公司為一般納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款1 000萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入2 220萬元，如何計算增值稅？

簡易計稅方法下應繳增值稅＝（2 220－1110）÷（1＋5%）×5%＝52.86（萬元）。

如果A公司轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則不能選擇簡易計稅方法，只能適用一般計稅方法，增值稅稅率11%，例如案例2。

三、小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法

小規(guī)模納稅人無論轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，既可以適用3%的征收率全額計稅，也可以根據(jù)財稅〔2016〕47號文件規(guī)定適用5%的征收率差額計稅。

【案例4】

B公司為小規(guī)模納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款200萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入500萬元，如何計算增值稅？

全額計稅情形下應繳增值稅＝500÷（1＋3%）×3%≈14.56（萬元）。

簡易計稅方法下應繳增值稅＝（500-200）÷（1＋5%）×5%≈14.29（萬元）。

【案例5】

B公司為小規(guī)模納稅人，2016年12月取得土地使用權(quán)，價款200萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入500萬元，如何計算增值稅？

此時不能選擇適用差額計稅方式，只能全額計稅。

應繳增值稅＝500÷（1＋3%）×3%≈14.56（萬元）。

四、免征增值稅

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策》的規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅。

1．將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2．涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

3．土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

五、不征收增值稅

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策》的規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

不管在生活中還是在工作中，只有掌握了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關財稅問題，才能更好地維護自身和單位的相關權(quán)益，才能為企業(yè)謀求更大的財務價值，為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。