想要房貸利息抵扣個(gè)稅,怎么進(jìn)行籌劃?

2017-05-25 13:43 來源:網(wǎng)友分享
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房貸利息抵扣個(gè)稅前:應(yīng)納稅所得額=工資薪金所得-五險(xiǎn)一金-個(gè)稅起征點(diǎn)3500

我們知道,個(gè)稅的起征點(diǎn)是3500元,工資超過了3500元,就有義務(wù)繳納個(gè)稅。房子與我們的生活息息相關(guān),房奴每個(gè)月都需要償還房貸,每個(gè)月的房貸,是由利息和本金構(gòu)成。工資越高,繳納的個(gè)稅也越多;再加上每個(gè)月背負(fù)的房貸利息,這無疑是加大了我們的負(fù)擔(dān)。房貸利息抵個(gè)稅,是指從每個(gè)月的工資中扣除房貸利息后,再繳納個(gè)稅。這樣納稅金額的基數(shù)就變小了,繳納的個(gè)稅也就相應(yīng)的少了。國內(nèi)已經(jīng)有過先例、利息抵稅曾那么美

上海曾在1998年實(shí)行過,方案可抵扣稅基較廣,采取先征后退的方式:該政策要點(diǎn)是:1)期限:凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購房;2)對(duì)象:在本市購買或者差價(jià)換購商品住宅并在本市交納個(gè)人所得稅的個(gè)人,必須是商品住宅產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人,且與購房合同、購房發(fā)票相一致;3)抵扣稅基相對(duì)較廣:購房者可抵扣計(jì)征稅基的征稅項(xiàng)目包括:工資薪金;采用查賬征收的個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得;勞務(wù)報(bào)酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費(fèi)所得;利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對(duì)私營企業(yè)投資者帶征的股息、紅利所得)。4)抵稅操作方式:抵扣采用“先征后退”的辦法,購房者在購房行為確立后,應(yīng)向征收稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)單獨(dú)開具個(gè)人所得稅繳款書據(jù)以退稅。

天津也在1998年實(shí)行過,方案僅住房公積金利息可抵個(gè)稅、可抵稅基較小:1998年8月11日,天津發(fā)布《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人支付住房公積金貸款利息免征個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》,具體條款包括:1)抵扣范圍限定在住房公積金貸款利息:僅限個(gè)人支付的住房公積金貸款利息,個(gè)人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款)本金和利息不得從應(yīng)納稅所得額中減除;2)抵扣稅基相對(duì)較?。嚎蓮拿吭聜€(gè)人工資、薪金所得的應(yīng)納稅所得額中減除,平均節(jié)稅額為原納稅額的15-25%;3)夫妻雙方僅一方受益:如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款,那么只有主貸方可以享受該項(xiàng)優(yōu)惠。

重慶現(xiàn)行方案以補(bǔ)助形式出現(xiàn)、設(shè)定補(bǔ)助額度限制:2008年底,重慶已有率先實(shí)施對(duì)主城區(qū)內(nèi)首套自住房實(shí)施“補(bǔ)助”, 1)期限:從2008年12月1日到2022年,按揭款的次月開始往后一年,結(jié)束3個(gè)月之前,超過就不行;2)范圍:重慶九區(qū)首套房,3)限額:個(gè)人所得稅的40%,與按揭款,取小者退還這部分個(gè)稅給你,以不超過住房總價(jià)的30%的額度內(nèi)提供。

上海、天津兩個(gè)方案作為房改初期,政府階段性鼓勵(lì)商品購房的政策,已成為歷史,但從政策效果來看,三個(gè)方案都對(duì)商品房銷售有很好的促進(jìn)作用。

國際上亦有抵稅措施、全國性推廣概率較小

時(shí)空環(huán)境大不同,國際上也出現(xiàn)不同形式的利息抵稅政策,中國過去也有過經(jīng)驗(yàn),因此從經(jīng)驗(yàn)上來講中國實(shí)施亦有可能,但是現(xiàn)階段相比國外以及中國過去有幾個(gè)不同,我們認(rèn)為全國性推廣可能性小、現(xiàn)階段推出難度大:

1)稅制基礎(chǔ)條件不成熟:相比發(fā)達(dá)國家,我國目前稅收仍然以流通稅為主,所得稅制仍然較為落后,體現(xiàn)為個(gè)人收入信息不透明,部門間信息缺乏聯(lián)網(wǎng)互通,信息不對(duì)稱問題在實(shí)務(wù)上難解決;

2)如果全國推廣可能引起房價(jià)新一輪上漲:目前在一線城市銷售火熱、庫存較低、“限購”尚且并未放開的情況下推行可能性較小,相比一線,一些中低收入的的二三線先行,將助力庫存去化,或是現(xiàn)實(shí)可行的政策;

3)可結(jié)合之前租金抵稅措施同時(shí)試行:6月3日,國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》就指出“對(duì)個(gè)人租金支出,結(jié)合個(gè)人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題”。我們認(rèn)為目前支持租賃市場是政策大方向,房租抵扣個(gè)稅在全國率先鋪開是有可能的,并有望在實(shí)操上積累經(jīng)驗(yàn)。

4)如果試行限制條件將會(huì)很多:除了購房條件、社保條件的限制外,下文中我們會(huì)說明在累進(jìn)稅制下,高收入部分對(duì)應(yīng)的稅率更高,因此稅收抵扣的的邊際效果也更明顯。因此若從稅收公平的角度看,未來實(shí)施細(xì)則更有可能采用不同豁免額差異化稅率的方式實(shí)施,一方面可能采用豁免限額(設(shè)定最高抵扣額)的方式,其次也可能根據(jù)物業(yè)類型、單價(jià)等設(shè)置差異化稅率。

表2.目前世界主流國家與地產(chǎn)相關(guān)的稅前扣除項(xiàng)目

高收入群體受益更顯著、平均節(jié)稅約10%

若利息全額抵扣,所有購房者都受益,但更利于收入較高人群置業(yè):我們從收入、貸款額、貸款期限三個(gè)維度測算利息減免的效果:1、假設(shè)采用平滑確認(rèn)利息的方式(一般還款初期確認(rèn)的利息費(fèi)用更高,可能采用遞延的方式,實(shí)際操作尚待細(xì)則出臺(tái))。2、按照月收入在8000到50000的范圍內(nèi)測算;3、假設(shè)每月等額償還,并沒有提前還款。4、基準(zhǔn)利率采取目前央行4.9%測算,但不同貸款期限對(duì)應(yīng)利息不同(一年期利率4.35%,二~五年期4.75%,六年期以上4.9%)。按照以上假設(shè),我們分別考察不同情況下“利息抵扣個(gè)稅”實(shí)施下的減免作用(減免額占月供的比例)。

無論是按照固定貸款額度測算,還是按照固定期限測算,都可以得到收入更高則減免效果更明顯。在貸款額度為150萬元的情況下,測算結(jié)果發(fā)現(xiàn):1、供款的期限越長,則減免作用越大;2、無論收入多少,期限越長,則抵扣的所得稅占月供比例越大;3、高收入人群對(duì)期限更敏感,期限更長則邊際抵扣效果比低收入人士更多。


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