土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?

答:一、法規(guī)依據(jù)

1、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知"國稅發(fā)〔2006〕187號"第四條第(五)款:屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用,應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額.

2、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知"國稅發(fā)〔2009〕91號"第二十一條第(五)款:納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M用.

3、四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問題的公告(2015年第 5 號)第三條:關(guān)于共同成本費用的分?jǐn)?

納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目,各清算項目取得土地使用權(quán)所支付的金額,按照占地面積法(即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)進(jìn)行分?jǐn)?其他共同發(fā)生的成本費用,按照建筑面積法(即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例)進(jìn)行分?jǐn)?

同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的,其共同發(fā)生的成本費用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?

4、其他地方規(guī)定

土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法,同一清算單位不同類型按建筑面積法.如天津.

分兩步分?jǐn)偼恋爻杀?第一步,先將占地相對獨立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn),按該類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀?第二步,對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本,然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀?如江蘇.

建造既有住宅又有非住宅的綜合樓,土地成本按不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)?其他費用按單位建筑面積分?jǐn)?如江西.

在計算土地增值稅時,地下建筑不計容是否分?jǐn)偼恋爻杀?

一般說來,如果地下建筑面積屬于計容面積,則地下建筑應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?如果地下車位建筑面積不屬于計容面積,則不需要分?jǐn)偼恋爻杀?從全國情況看,地下車位的建筑面積基本上是不計入容積率的,因此按照配比原則要求,地下車位不需要分?jǐn)偼恋爻杀?

如《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》(鄂地稅發(fā)〔2013〕44號)規(guī)定:"房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時,申報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑,且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇,并列入產(chǎn)權(quán)銷售的,其地下建筑物可分?jǐn)傢椖繉?yīng)的土地成本.

如交納土地出讓金的非人防地下車庫,在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標(biāo)明地下車庫的土地使用年限和起止日期,同時取得'車庫銷售許可證',在計算地下車庫土地增值 稅扣除項目時可分?jǐn)偼恋爻杀?其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物,不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)?"

所以,地下建筑不計容,相應(yīng)不分?jǐn)偼恋爻杀?其中的土地成本包括取得土地使用權(quán)所支付的金額以及土地征用及拆遷補償費.

土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?上文小編已經(jīng)為大家羅列的很清楚了,如果這些內(nèi)容依然不能夠有效的幫助到你,會計學(xué)堂的在線答疑老師還可以為你出謀劃策、解決疑難問題,只需要點擊小窗即可提問.