購買土地的增值稅可以抵扣嗎

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金不是抵扣,而是自銷售收入抵減.

國稅總局2016第18號公告:第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額.銷售額的計算公式如下:

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款.

購買固定資產(chǎn)的進項稅可以抵扣嗎?

視情況而定,有的能抵扣有的不能.

納稅人允許抵扣的固定資產(chǎn)進項稅額,是指納稅人2009年1月1日以后實際發(fā)生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額.

房屋建筑物等不動產(chǎn),不允許納入增值稅抵扣范圍,小汽車、摩托車和游艇也不納入增值稅改革范圍,即企業(yè)購入以上固定資產(chǎn),不允許抵扣其所含的增值稅.

財稅[2009]113號進一步明確,以建筑物或者構(gòu)筑物為載體的附屬設備和配套設施,無論在會計處理上是否單獨記賬與核算,均應作為建筑物或者構(gòu)筑物的組成部分,其進項稅額不得在銷項稅額中抵扣.

附屬設備和配套設施是指:給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備和配套設施.

不得抵扣的范圍下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

1.于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的固定資產(chǎn)進項稅額不得抵扣.非增值稅應稅項目,是指提供非增值稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程.個人消費包括交際應酬費.

2.非正常損失的購進固定資產(chǎn)進項稅額不得抵扣.非正常損失,是指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質(zhì)的損失.

3.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進固定資產(chǎn)進項稅額不得抵扣.

購買無形資土地使用權(quán)發(fā)票可以抵扣嗎

納稅人取得土地使用權(quán)有兩種方式:

一是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為.根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅的規(guī)定應當征收營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓方需要給受讓方開具營業(yè)稅發(fā)票,受讓方計入土地成本.營改增之后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收增值稅,轉(zhuǎn)讓方給受讓方出具增值稅專用發(fā)票,發(fā)票上注明的增值稅額受讓方可以作為進項稅額抵扣.

另外一種方式是通過招拍掛從國土管理部門受讓土地使用權(quán),國土管理部門屬于出讓土地使用權(quán).營業(yè)稅文件規(guī)定,國有土地所有者出讓土地使用權(quán)的行為,不征收營業(yè)稅,但要給土地使用權(quán)的受讓人開具土地出讓金收據(jù).增值稅的最大特點是鏈條稅,實行層層抵扣的辦法把上一環(huán)節(jié)已納稅款通過下一道交易抵扣.如果,在房地產(chǎn)業(yè)營改增的第一個環(huán)節(jié)就拿不到增值稅專用發(fā)票而無法抵扣,這個鏈條則無從開始.因此,我們預計,營改增時最大的可能是土地管理部門在土地出讓環(huán)節(jié)征收增值稅,給土地受讓方開具增值稅專用發(fā)票,使房地產(chǎn)企業(yè)在今后房地產(chǎn)開發(fā)過程中可以抵扣進項稅額.

《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令2008年第538號)第十條規(guī)定,下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:

(一)用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務;

(二)非正常損失的購進貨物及相關(guān)的應稅勞務;

(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務;

(四)國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的納稅人自用消費品;

(五)本條第(一)項至第(四)項規(guī)定的貨物的運輸費用和銷售免稅貨物的運輸費用.

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局令2008年第50號)第二十三條規(guī)定,條例第十條第(一)項和本細則所稱非增值稅應稅項目,是指提供非增值稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程.

根據(jù)上述文件規(guī)屬于抵扣的范圍,并且取得合法的增值稅專用發(fā)票,可以抵扣進項稅.

購買土地的增值稅可以抵扣嗎?營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金不是抵扣,而是自銷售收入抵減.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額.