房地產(chǎn)開票后怎么繳納企業(yè)所得稅

在項目所在地根據(jù)收入*預征率預交。

外出經(jīng)營就需要預交的。

房地產(chǎn)企業(yè)完工時點對企業(yè)所得稅的影響

基本案情

2014年8月稅務(wù)機關(guān)在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在2012年2月將所開發(fā)的商品住宅房進行預售，并于2013年12月20日在該項目完工后辦理了竣工驗收手續(xù)，并于當月23日就該項目向房地產(chǎn)管理部門進行了備案。企業(yè)從12月29日到次年的1月31日之間陸續(xù)向購房者進行了交房，在交房現(xiàn)場房地產(chǎn)企業(yè)直接向購房者開具售房款發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)以此開票時點作為開發(fā)產(chǎn)品完工的時點，在2013年度匯算清繳時就該項目12月份開具發(fā)票5350萬元的部分計算了實際毛利額，相應(yīng)的結(jié)算了計稅成本，并將其實際毛利額與其對應(yīng)的預計毛利額之間的差額250萬元計入當年度企業(yè)本項目的應(yīng)納稅所得額，扣除相應(yīng)的成本費用后實際繳納企業(yè)所得稅55萬元。企業(yè)2014年度1月份實際交房時開具發(fā)票16500萬元，所有已售房源交房完畢。

稅務(wù)機關(guān)認為，企業(yè)在2013年12月23日向房地產(chǎn)管理部門備案時就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工，按照規(guī)定當年度應(yīng)將已銷售的所有房屋的實際毛利額進行確認，因此應(yīng)將2014年1月確認的收入調(diào)整至 2013年度，并及時結(jié)算其計稅成本，并將實際毛利額與其對應(yīng)的預計毛利額的差額計算應(yīng)納稅所得額進行相應(yīng)的企業(yè)所得稅補繳。經(jīng)調(diào)整后當年度應(yīng)納稅所得額為1540萬元，申報繳納企業(yè)所得稅385萬元，企業(yè)已申報企業(yè)所得稅55萬元，實際少申報繳納330萬元，應(yīng)加收滯納金9.9萬元，并進行0.5倍的處罰165萬元。

案例分析

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。該企業(yè)在2013年度12月已將開發(fā)項目的竣工材料向房地產(chǎn)管理部門進行備案，因此2013年度被視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。同時根據(jù)該《辦法》第九條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額，因此該企業(yè)經(jīng)計算增加實際毛利額1320萬元,需補繳相應(yīng)的企業(yè)所得稅330萬元。

在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)確認開發(fā)產(chǎn)品完工時點可謂是五花八門，各有各的做法，有的是以發(fā)出入住通知書的時點，有的是以開具售房款發(fā)票的時點，有的以辦理房屋交接手續(xù)的時點，還有的是以辦理竣工結(jié)算的時點。很多房地產(chǎn)企業(yè)將會計上結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點與稅法規(guī)定的時點進行了混淆?！?a target='_blank' style="color: #15C994" href="http://nz1l.cn/baike/caiwu/caiwuzhidu/184/">企業(yè)會計準則第14號--收入》第四條規(guī)定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（三）收入的金額能夠可靠地計量；（四）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)竣工結(jié)算時間和銷售合同簽訂時間一般早于交房時間，所以在會計上商品房銷售收入的確認時間應(yīng)為辦理房屋交接手續(xù)之日，該日之前收取的款項在會計核算上為預收賬款，待交房日確認銷售收入實現(xiàn)后再結(jié)轉(zhuǎn)計入“主營業(yè)務(wù)收入”。而在稅法上只要房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。

如果在年度中間，根據(jù)《辦法》的第九條的規(guī)定只要將實際毛利額在當年度并入應(yīng)納稅所得額就不存在相關(guān)的涉稅問題，但如果跨年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有按年度計算實際毛利額，則可能存在較大的涉稅風險。

假設(shè)在上面的案例中，該企業(yè)2003年12月20日辦理竣工結(jié)算證明，2004年1月份去房地產(chǎn)管理部門進行備案，并在1月份開始進行交房，按照國稅發(fā)[2009]31號文件第三條的規(guī)定，只要滿足三個條件之一的就視為企業(yè)已完工，該企業(yè)已達到一個條件即開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，因此該企業(yè)應(yīng)在2014年度計算其實際毛利額并且并入當年的應(yīng)納稅所得額。

案件點評與分析

1、稅務(wù)機關(guān)要對涉稅資料進行全面檢查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從產(chǎn)品開發(fā)到實現(xiàn)銷售的周期較長，一般都超過一個所得稅匯算清繳年度，加之相關(guān)成本等涉稅項目的核算專業(yè)性較強，以致房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理和稅務(wù)檢查變得較為復雜。稅務(wù)機關(guān)在檢查時除對房地產(chǎn)企業(yè)的賬簿、憑證、發(fā)票進行全面檢查時，還應(yīng)對企業(yè)竣工結(jié)算時點、房屋交接手續(xù)辦理時點、竣工備案時點等資料進行審核，還需要通過互聯(lián)網(wǎng)、第三方等外部門相關(guān)的數(shù)據(jù)進行核實、比對，建立社會化的稅收管理網(wǎng)絡(luò)。

2、加強對會計事務(wù)所或稅務(wù)事務(wù)所的培訓。稅務(wù)機關(guān)在檢查時發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的匯算清繳、土地增值稅清算等都委托事務(wù)所進行代理申報，因此，提高事務(wù)所涉稅業(yè)務(wù)水平，有助于降低企業(yè)涉稅風險，將涉稅風險控制到小。同時建議在《征管法》中增加對事務(wù)所的處罰規(guī)定，對那些假借“稅收籌劃 ”之名為納稅人偷逃稅款的應(yīng)進行嚴懲。

以上就是房地產(chǎn)開票后怎么繳納企業(yè)所得稅的所有內(nèi)容，同時還講到了房地產(chǎn)企業(yè)完工時點對企業(yè)所得稅的影響，大家可以通過上文案例分析來具體了解下相關(guān)的內(nèi)容，如果想要免費獲取更多相關(guān)信息，大家可以繼續(xù)關(guān)注會計學堂網(wǎng)站更新。