發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加扣20%可以嗎?

答：可以。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)不進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)，便直接轉(zhuǎn)讓銷售，卻不知這種銷售方式比先開(kāi)發(fā)再銷售可能要繳納更多的稅收，實(shí)現(xiàn)的效益反而會(huì)減少。究其原因，實(shí)際上就是納稅人沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)，不能計(jì)算加計(jì)扣除，從而造成多繳納了土地增值稅?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的金額之和，加計(jì)20%扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，在具體計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，分以下四種情況處理：

一是對(duì)取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金，不能予以20%的加計(jì)扣除。

二是對(duì)于取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)或改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格或取得房地產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金，也不得予以20%的加計(jì)扣除。

三是對(duì)于取得土地使用權(quán)后，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)(如三通一平等)，不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)除允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金外，還允許按取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和加計(jì)20%的扣除。

四是對(duì)于取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在計(jì)算其增值額時(shí)，除允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金外，還允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本之和加計(jì)20%扣除。

舉例說(shuō)明：甲房地產(chǎn)公司購(gòu)得一土地使用權(quán)，價(jià)款為200萬(wàn)元。隨后，在未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)的情況下，直接以400萬(wàn)元價(jià)款轉(zhuǎn)讓銷售給乙房地產(chǎn)企業(yè)，取得轉(zhuǎn)讓銷售收入差價(jià)200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加11萬(wàn)元(200×5.5%)。乙企業(yè)取得土地后，需要花費(fèi)“三通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元，才能進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利用。假如企業(yè)其他扣除費(fèi)用按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的10%計(jì)算扣除，則甲公司土地增值稅收計(jì)算如下：

扣除項(xiàng)目=土地價(jià)款+其他扣除費(fèi)用+稅金=200+200×10%+11=231(萬(wàn)元)

增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目=400-231=169(萬(wàn)元)

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=169÷231×100%=73.2%，增值率超過(guò)50%低于100%，適應(yīng)40%稅率。

應(yīng)納土地增值稅=增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=169×40%-231×5%=56.05(萬(wàn)元)

假如甲公司按照乙公司的要求，自己先對(duì)土地進(jìn)行“三通一平”開(kāi)發(fā)，支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元后，再以500萬(wàn)元價(jià)格銷售給乙公司。甲公司銷售收入價(jià)差還是200萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為300萬(wàn)元(500-200)，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加為16.5萬(wàn)元(300×5.5%)，甲公司比原方案多負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅金及附加5.5萬(wàn)元。假如企業(yè)其他扣除費(fèi)用按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的10%計(jì)算扣除，甲公司計(jì)算土地增值稅時(shí)，可以增加加計(jì)20%扣除，計(jì)算如下：

扣除項(xiàng)目=土地價(jià)款+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+其他扣除費(fèi)用+稅金+加計(jì)扣除=200+100+(200+100)×10%+16.5+(200+100)×20%=406.5(萬(wàn)元)

增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目=500-406.5=93.5(萬(wàn)元)

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=93.5÷406.5×100%=23%，增值率低于50%，適應(yīng)30%稅率。

應(yīng)納土地增值稅=增值額×30%=93.5×30%=28.05(萬(wàn)元)。與不進(jìn)行開(kāi)發(fā)直接轉(zhuǎn)讓土地相比，甲公司少繳土地增值稅28萬(wàn)元(56.05-28.05)，扣除多繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加5.5萬(wàn)元，仍少繳稅收22.5萬(wàn)元，實(shí)際為企業(yè)稅前凈利潤(rùn)增加22.5萬(wàn)元。雖然乙公司因此將多支付100萬(wàn)元加價(jià)形成的契稅，但是甲公司承擔(dān)了100萬(wàn)元加價(jià)的營(yíng)業(yè)稅金及附加，雙方應(yīng)是可以接受的。

從上述案例中可以看出，甲公司少繳土地增值稅的原因主要是增加了開(kāi)發(fā)成本，從而實(shí)現(xiàn)了增加加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目，并擴(kuò)大了扣除項(xiàng)目基數(shù)，同時(shí)降低了增值率，進(jìn)而降低了稅率。納稅人在轉(zhuǎn)讓銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該按照接受轉(zhuǎn)讓方的要求，據(jù)此參照計(jì)算分析，尋找一個(gè)合理的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和增值率，達(dá)到少繳稅的目的。在進(jìn)行土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，切不可盲目進(jìn)行不切實(shí)際的開(kāi)發(fā)利用，以免付出的開(kāi)發(fā)費(fèi)用得不到被轉(zhuǎn)讓方的補(bǔ)償。

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