房企視同買斷銷售的所得稅怎么處理?

答:視同買斷方式是由委托方和受托方簽訂協(xié)議,委托方按協(xié)議價(jià)格收取委托代銷商品的貨款,實(shí)際售價(jià)由受托方自定,實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額歸受托方所有的銷售方式.

由于這種銷售本質(zhì)上仍是代銷,委托方將商品交付給受托方時(shí),商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并未轉(zhuǎn)移給受托方.因此,委托方在交付商品時(shí)不確認(rèn)收入,受托方也不作為購進(jìn)商品處理.受托方將商品銷售后,應(yīng)按實(shí)際售價(jià)確認(rèn)為銷售收入,并向委托方開具代銷清單.委托方收到代銷清單時(shí),再確認(rèn)收入.

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕29號)規(guī)定,非保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出,要在企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行扣除,必須具備以下五個(gè)條件:

一是按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除,超過部分不得在所得稅稅前扣除.

二是企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額,并如實(shí)入賬.

三是除委托個(gè)人代理外,企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除.

四是企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料,并依法取得合法真實(shí)憑證.

五是企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計(jì)入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場費(fèi)等費(fèi)用.

根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除.

從上述法規(guī)內(nèi)容,可以看出,在所得稅匯算過程中針對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)和銷售費(fèi)用有明確的規(guī)定.

視同買斷代銷方式銷售時(shí)如何會計(jì)處理?

⒈視同買斷方式的代銷指由委托方和受托方簽訂協(xié)議,委托方按協(xié)議價(jià)收取所代銷的貨款,實(shí)際售價(jià)可由受托方自定,實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額歸受托方所有的銷售方式.

⒉如果委托方和受托方之間的協(xié)議明確標(biāo)明,受托方在取得代銷商品后,無論是否能夠賣出、是否獲利,均與委托方無關(guān),那么委托方和受托方之間的代銷商品交易,與委托方直接銷售商品給受托方?jīng)]有實(shí)質(zhì)區(qū)別,在符合銷售商品收入確認(rèn)條件時(shí),委托方應(yīng)確認(rèn)相關(guān)銷售商品收入.

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