工業(yè)用地土地增值稅計稅依據(jù)

1.計算增值額：

增值額=收入—扣除項目金額?？鄢椖堪ǎ?/span>

(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)舊房和建筑物的評估價格(指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。

計算增值額占扣除項目金額的比例：

增值額占扣除項目金額的%=增值額/扣除項目金額×100%

就是說用一的數(shù)據(jù)除以扣除金額。

計算應(yīng)納稅額：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

工業(yè)用地土地增值稅清算稅額是多少？

1、土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

2、土地增值稅，以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。

3、其計算公式為：應(yīng)納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算之前，應(yīng)當(dāng)按照合理的方法估算每期應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)稅金及附加的土地增值稅，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制予以計提，但在計算當(dāng)期的企業(yè)所得稅時應(yīng)當(dāng)將只計提未實繳的土地增值稅予以納稅調(diào)減。

5、極易發(fā)生如下情況，即房地產(chǎn)銷售前期每期都是稅務(wù)盈利，繳納了當(dāng)期的企業(yè)所得稅，但在進行土地增值稅清算當(dāng)年形成稅務(wù)虧損，有時甚至是巨額稅務(wù)虧損。這種情況主要是由于會計與稅務(wù)對土地增值稅的處理原則不同造成的，會計講權(quán)責(zé)發(fā)生制，但稅務(wù)上對土地增值稅的處理原則是收付實現(xiàn)制。

計算增值額：

增值額＝收入—扣除項目金額?？鄢椖堪ǎ?/span>

（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（4）經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)舊房和建筑物的評估價格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格）。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。

（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。

從上可以看出 可以扣除450W所交的營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，印花稅取得土地的300W，以及相關(guān)的費用，當(dāng)?shù)匾?guī)定可扣除的比例。

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