房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款怎么開具增值稅發(fā)票

按照財稅【2016】36號文件關(guān)于納稅義務(wù)時間的規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。也就是說，文件并沒有規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

當(dāng)然，國家稅務(wù)總局2016年第18號公告中規(guī)定，
房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

我們要注意，納稅義務(wù)時間指的是在那個時間有了納稅義務(wù)，需要申報納稅;而18號文件規(guī)定的是一種預(yù)繳增值稅的情形，并不是說企業(yè)產(chǎn)生了納稅義務(wù)。從法理上來講，是不一樣的。(當(dāng)然，從實(shí)操上來說，很多人覺得是一樣的)從開具發(fā)票的角度來說，到了納稅義務(wù)時間，企業(yè)應(yīng)該向客戶開具發(fā)票;而預(yù)繳增值稅時，并沒有到納稅義務(wù)時間，不應(yīng)該給客戶開發(fā)票。

因此，從法理上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時開具收據(jù)就可以，而不用開具發(fā)票。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補(bǔ)貼時均需提供發(fā)票，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何向客戶開具發(fā)票出現(xiàn)了不同的做法：

1.
允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。(山東、湖北、黑龍江、江蘇等)

2.房企向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3%的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時，對收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。(河南等)

3.
有些地方堅持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預(yù)收款時，向購房者開具收據(jù)。待購房交易正式完成后，購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票。(新疆、江西等)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收的房款，是給顧客開具收據(jù)還是發(fā)票?應(yīng)該開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

政策參考

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(八)項(xiàng)第9點(diǎn)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第53號)第九條規(guī)定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調(diào)整以下內(nèi)容，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11)：

……

(十一)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603
“已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款怎么開具增值稅發(fā)票為會計學(xué)堂整理，地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款到底如可開具增值稅發(fā)票的文章就說到這，其實(shí)其他都好理解，及時這發(fā)票是開給誰的，有人糊涂了。