房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取誠意金的稅務(wù)處理

“誠意金”不是法律意義上的定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取誠意金、認(rèn)籌金，并與搖號、認(rèn)購等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質(zhì)。從法律意義上講，定金具有擔(dān)保效力，擔(dān)保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金時，雙方已明確買賣標(biāo)的物以及價格等。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。據(jù)此，有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在不具備預(yù)售條件時所收取的誠意金、認(rèn)籌金不屬于預(yù)收款。

預(yù)收款的稅務(wù)處理

若房地產(chǎn)企業(yè)收到的誠意金屬于預(yù)收款性質(zhì)，則在企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅等方面適用各自的稅法規(guī)定。

1、企業(yè)所得稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時確認(rèn)收入的實現(xiàn)，按適用的毛利率分季(或月)計算出毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率不得低于15%。

第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用;(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

2、增值稅

財稅36號文附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：

(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

(四)納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

3、土地增值稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，應(yīng)按照規(guī)定的方法預(yù)繳土地增值稅。

依據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)中“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”的規(guī)定可以確定：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

土地增值稅預(yù)繳稅額=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率

各個地方對于土地增值稅的預(yù)征率規(guī)定了不同的標(biāo)準(zhǔn)，例如，

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》(深地稅告[2010]6號)規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2%預(yù)征，別墅為4%，其他類型房產(chǎn)為3%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取誠意金的稅務(wù)處理為會計學(xué)堂整理，有些學(xué)員還搞不清楚誠意金、定金、預(yù)付款的概念的區(qū)別，以為只是一個名稱的變化而已，其實不然。