房企的土地成本有哪些分?jǐn)偡椒?

分?jǐn)偡椒?：占地面積法

占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)偂Ｒ淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配;分期開發(fā)的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

分期開發(fā)，可以按占地面積分?jǐn)偂φ嫉叵鄬Κ?dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

(一)按獨(dú)立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀荆好織澘赊D(zhuǎn)讓建筑物分?jǐn)偟耐恋爻杀?每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積÷可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積×土地總成本

(二)對于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

1、普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

2、非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

3、其他類型項目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)其他類型項目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

分?jǐn)偡椒?：售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房。售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應(yīng)運(yùn)用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。運(yùn)用售價成本比率計算分?jǐn)偼恋爻杀緯r，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應(yīng)的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９綖椋?/p>

1,住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價×土地成本率

2.非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。

房企的土地成本有哪些分?jǐn)偡椒?由會計學(xué)堂整理，有關(guān)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度，這些內(nèi)容，大家可以參考一下，有的是依照招拍掛制度前后的所取得土地來分類。