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送心意

答疑-黃老師

職稱中級會計師,初級會計師

2019-04-03 23:04

第一,加計扣除項目,并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的,只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè);二是必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè),不得減除加計扣除項目。 
 
第二,根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定,在具體計算增值額時,要區(qū)分以下幾種情況進行處理: 
 
一是,國稅函發(fā)[1995]110號第六條一款規(guī)定:對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。則相應的相關(guān)費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。顯然,這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。 
 
二是,對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,國稅函發(fā)[1995]110號文件第六條二款規(guī)定:“對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用,和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。”這樣規(guī)定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計扣除,但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時,僅是對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款不加計扣除。 
 
三是,對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,計算其增值額時,國稅函發(fā)[1995]110號第五條(六)項規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除。此規(guī)定限定的主體范圍是“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”,限定的加計20%的計算基數(shù)包括兩部分,一是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”,二是“房地產(chǎn)開發(fā)成本”。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報,以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是,在計算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計扣除項目時,不僅允許對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款也允許加計扣除。 
 
四是,轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計算其增值額時,允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值),以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額,不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理。從中也可以看出,這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計扣除。 
 
此外,對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,如果能夠取得購置發(fā)票,還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認,《條例》第六條第(一)項、第(三)項規(guī)定的扣除項目的金額(即土地價和房屋建筑物評估價),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定,實行核定征收?;谝陨戏治觯瑸榱苏_引導更多的房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)的開發(fā),抑制炒買炒賣地皮的投機行為,從稅法上規(guī)定不同的加計扣除情況,體現(xiàn)稅收的經(jīng)濟調(diào)控作用。因此,將生地變熟地再轉(zhuǎn)讓的土地增值稅,只能就開發(fā)成本進行20%的加計扣除。

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第一,加計扣除項目,并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的,只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè);二是必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè),不得減除加計扣除項目。 第二,根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)規(guī)定,在具體計算增值額時,要區(qū)分以下幾種情況進行處理: 一是,國稅函發(fā)[1995]110號第六條一款規(guī)定:對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。則相應的相關(guān)費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。顯然,這種情況沒有規(guī)定加計扣除項目。 二是,對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,國稅函發(fā)[1995]110號文件第六條二款規(guī)定:“對取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用,和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?!边@樣規(guī)定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計扣除,但在計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計扣除項目時,僅是對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款不加計扣除。 三是,對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,計算其增值額時,國稅函發(fā)[1995]110號第五條(六)項規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除。此規(guī)定限定的主體范圍是“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”,限定的加計20%的計算基數(shù)包括兩部分,一是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”,二是“房地產(chǎn)開發(fā)成本”。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報,以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是,在計算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計扣除項目時,不僅允許對開發(fā)成本加計扣除,對土地成本價款也允許加計扣除。 四是,轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計算其增值額時,允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值),以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額,不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理。從中也可以看出,這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計扣除。 此外,對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,如果能夠取得購置發(fā)票,還可以采用另外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認,《條例》第六條第(一)項、第(三)項規(guī)定的扣除項目的金額(即土地價和房屋建筑物評估價),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定,實行核定征收?;谝陨戏治觯瑸榱苏_引導更多的房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)的開發(fā),抑制炒買炒賣地皮的投機行為,從稅法上規(guī)定不同的加計扣除情況,體現(xiàn)稅收的經(jīng)濟調(diào)控作用。因此,將生地變熟地再轉(zhuǎn)讓的土地增值稅,只能就開發(fā)成本進行20%的加計扣除。
2019-04-03 23:04:04
土地增值稅暫行條例第六條 計算增值額的扣除項目: (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額; (二)開發(fā)土地的成本、費用; 土地開發(fā)成本--指市政工程建設(shè)費,包括供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊
2019-03-15 10:55:18
圍墻可以單獨如固定資產(chǎn)
2017-07-03 12:47:44
可以的啊
2017-12-21 16:01:47
土地平整費用計入長期待攤費用后,通常應在土地平整完成達到預定可使用狀態(tài)時開始攤銷,而不是等到活動板房和其他基礎(chǔ)設(shè)施搭建完成后才開始攤銷。 長期待攤費用是指企業(yè)已經(jīng)發(fā)生但應由本期和以后各期負擔的分攤期限在一年以上的各項費用。土地平整費用在土地平整完成后,就已經(jīng)開始為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟利益,比如為后續(xù)建設(shè)活動板房和基礎(chǔ)設(shè)施提供了必要的場地條件,所以應從此時開始按照合理的方法進行攤銷,攤銷期限一般根據(jù)土地租賃期限等因素來確定。
2025-03-27 09:42:52
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