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您好，我想問一下假如土地評估增值了要交稅嗎？
勤懇的耳機
于2019-05-25 22:05 發(fā)布 ??4006次瀏覽
- 送心意
王雁鳴老師
職稱： 中級會計師
2019-05-25 22:30
您好，企業(yè)常見的資產(chǎn)評估增值主要分為以下三種情況:
--資產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,僅為特殊需要作出的評估增值;
--投資等資產(chǎn)重組過程中的資產(chǎn)評估增值;
--國企改制上市過程中的資產(chǎn)評估增值.
每種不同情況下業(yè)務(wù)本質(zhì)不同,會計處理不同,涉稅處理也自然不同.
一、資產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,僅為特殊需要的評估增值
比如由于融資的需要,對于企業(yè)持有的土地房產(chǎn)進行評估,這部分評估增值如果不進行會計處理,僅僅向金融機構(gòu)提供評估報告,自然沒有任何問題,不涉及任何稅收風(fēng)險.
如果需要進行會計處理,通常的做法是:
借:無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)
貸:資本公積
這樣做需要交納企業(yè)所得稅嗎?依據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第五十六條,企業(yè)的各項資產(chǎn),包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等,以歷史成本為計稅基礎(chǔ).前款所稱歷史成本,是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出.企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值,除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認損益外,不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ).
很顯然,企業(yè)沒有取得實際收入,資產(chǎn)也未發(fā)生實際交易,不需要交納企業(yè)所得稅.但這可能會造成會計上的折舊調(diào)整和稅法折舊扣除的,所得稅稅前扣除依然只能認可歷史成本,評估增值部分不做收入,也不得在稅前扣除.
二、投資等資產(chǎn)重組過程中的資產(chǎn)評估增值
資產(chǎn)重組過程中,往往需要雙方確認資產(chǎn)的公允價值,對于土地、房產(chǎn)、股權(quán)、無形資產(chǎn)等特殊資產(chǎn)而言,常常出現(xiàn)評估增值.這部分需要繳企業(yè)所得稅嗎?
按照財稅2009年59號文件,資產(chǎn)重組中只要資產(chǎn)所有權(quán)和控制權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,就會涉及到所得稅問題.但針對資產(chǎn)重組的不同類型又規(guī)定了不同的優(yōu)惠政策,這一點特別需要注意.
需要關(guān)注的是資產(chǎn)重組中可能涉及的其他稅種問題,如增值稅、土地增值稅、契稅等,涉及情況較為復(fù)雜,如投資通常要交納增值稅,而合并分立通常不需要交納增值稅.篇幅關(guān)系這里不再多說.
三、國企改制上市過程中的資產(chǎn)評估增值
國有企業(yè)改制上市,通?？赡苡幸韵履Ｊ?
1、國有企業(yè)以評估增值資產(chǎn),出資設(shè)立擬上市的股份有限公司;
2、國有企業(yè)將評估增值資產(chǎn),注入已上市的股份有限公司;
3、國有企業(yè)依法變更為擬上市的股份有限公司.
針對這三種情況,國稅總局在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制上市資產(chǎn)評估增值企業(yè)所得稅處理政策的通知》(財稅[2015]65號)文件中專門出臺相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定:
符合條件的國有企業(yè),其改制上市過程中發(fā)生資產(chǎn)評估增值可按以下規(guī)定處理:
國有企業(yè)改制上市過程中發(fā)生的資產(chǎn)評估增值,應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅可以不征收入庫,作為國家投資直接轉(zhuǎn)增該企業(yè)國有資本金(含資本公積,下同),但獲得現(xiàn)金及其他非股權(quán)對價部分,應(yīng)按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅.
因此,國企改制上市過程中本來需要交納企業(yè)所得稅,但不征收直接增加計入資本金.
上述三種類型資產(chǎn)評估增值,第一種較為簡單,第三種最為特別,而最復(fù)雜的是第二種,企業(yè)財務(wù)一定要根據(jù)企業(yè)具體交易情況做出準確判斷.
無形資產(chǎn)中土地評估增值是否繳納所得稅
無形資產(chǎn)中土地評估增值不用繳納所得稅.
土地評估增值部分只要攤銷,就要按照攤銷部分乘以適用稅率繳納所得稅,不攤銷則不用計算繳納.
帳務(wù)處理如下:土地經(jīng)評估增值部分入賬:
借記無形資產(chǎn)-土地使用權(quán),
貸記資本公積-土地評估增值.
知識產(chǎn)權(quán)認證證書
粵公網(wǎng)安備 44030502000945號
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