Miss施 追問

2019-06-11 11:43

土地增值稅清算時可以扣除嗎

玲老師 解答

2019-06-11 11:46

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)現(xiàn)行財務會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計人當期損益，不按成本核算對象進行分攤。
  而《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發(fā)費用，不能按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定：①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
  其他房地產開發(fā)費用，在按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和的5%以內計算扣除。②凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和的10%以內計算扣除。
  全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。可見，在土地增值稅扣除項目中，正確歸集利息支出是計算房地產開發(fā)費用的重要一環(huán)。資本化利息應并人財務費用中扣除?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十七條規(guī)定，審核利息支出時應當重點關注：①是否將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。
  ②分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。③利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
  而按照《房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）和《企業(yè)會計準則第17號一一借款費用》規(guī)定，從事房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè)為開發(fā)房地產而借人資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工前，應計人有關房地產的開發(fā)成本。在房地產完工后，應計人財務費用。
  納稅人在計算土地增值稅扣除項目時要特別注意，在房地產完工前已計人有關房地產開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本中，因此，土地增值稅清算時，已經(jīng)計人房地產開發(fā)成本的屬于資本化的利息支出，不能在開發(fā)成本扣除，而是調整至財務費用中計算扣除。
  同時，還應注意利用閑置專項借款對外投資取得收益的，其收益要沖減利息支出。違反常規(guī)的利息支出不允許扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條第二款規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
  《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規(guī)定：①利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規(guī)定，納稅人應特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。
  言外之意，房地產開發(fā)企業(yè)從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規(guī)定計人財務費用，也不能在土地增值稅稅前扣除。未實際支付的利息支出不允許扣除?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定：①在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
  ②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
  ⑥對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準?！抖愂照魇展芾矸ā返谑艞l規(guī)定，納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規(guī)和國務院財政、稅務主管部門的法規(guī)設置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進行核算。
  《國家稅務總局關于進一步加強普通發(fā)票管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2008〕80號）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。依據(jù)上述規(guī)定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據(jù)，才可按照規(guī)定在土地增值稅稅前扣除。
  否則，未實際支付的或沒有合法憑據(jù)的利息支出，都不允許扣除。