莊老師 解答

2019-10-08 18:05

你好，上面串戶，以下面為準
一、新建（購）房屋初次裝修費用是否計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅？

財稅[2008]152號文件明確規(guī)定，從2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在“固定資產(chǎn)”科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

因此，新建房屋初次裝修費用應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。對新建房屋進行首次(無論購置時間多長，只要是第一次)裝修中，凡屬于房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資，不論其賬務如何處理，一律并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

二、舊房重新裝修、改建、擴建支出是否計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅？

房屋重新裝修、改建、擴建完工后，房屋改建、擴建支出應該計入房產(chǎn)原值，按新的計稅依據(jù)重新計算納稅。

首先，從建筑學上來看，房屋大修是在房屋發(fā)生破損，影響安全的前提下發(fā)生的，而房屋的改建、擴建或者重新裝修是為了提高和改善房屋的功能和結(jié)構(gòu)而進行的。

其次，從會計核算上來看，房屋的大修通常不需改變房屋的原值；而房屋的裝修、改建、擴建通常需要增加房屋的原值；《企業(yè)會計準則--固定資產(chǎn)》的規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則應當計入固定資產(chǎn)賬面價值。除此之外的后續(xù)支出，應當確認為當期損益。

第三，從稅收政策規(guī)定來看，《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)的規(guī)定:“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅； 對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值”。

因此，舊房重新裝修，涉及國稅發(fā)[2005]173號列明的房屋附屬設施和配套設施的更換，則無論會計上如何核算，都要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅； 如果房屋裝修過程中不涉及上述列明的房屋附屬設施和配套設施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，這些費用是否計入房產(chǎn)價值應根據(jù)會計相關規(guī)定來判斷。

此外，財稅〔2010〕121號文件有關規(guī)定僅適用于房產(chǎn)稅和土地使用稅，對納稅人的會計處理和所得稅處理不產(chǎn)生影響，不過由此可見：財稅〔2010〕121號文件下發(fā)后，納稅人會計核算的房產(chǎn)原值與申報繳納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計稅原值可以存在差異。