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maize老師

職稱： 初級會計師,中級會計師

2020-03-25 21:25

http://xiamen.chinatax.gov.cn/content/14408.html私房出租稅收征收主要有兩種方式：按實征收（按實際租金收入申報）與核定計稅租金征收。兩種征收方式均可代開發(fā)票。
  個人出租房產(chǎn)分兩種類型征收：住房與非住房（體現(xiàn)為廠房、辦公、商用等）。

  一、按實征收稅款計算（按月例舉如下）：
  （一）增值稅：
  住房類增值稅減按1.5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×1.5%
  非住房類增值稅按5%征收率：增值稅 ＝ 月租金收入/（1+5%） ×5%
  （2019年1月1日至2021年12月31日，私房出租增值稅起征點為100000元（含本數(shù)），不含稅收入大于100000元的才計征增值稅 。）

  （二）城建稅 ＝增值稅×（1％或5％或7％）

  （在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。2019年1月1日起減半征收。）

  （三）教育費附加 ＝增值稅×3% （2019年1月1日起減半征收。）

  （四）地方教育附加 ＝增值稅×2% （2019年1月1日起減半征收。）

  （五）房產(chǎn)稅：
  住房類按4%：房產(chǎn)稅＝不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅）×4%  （2019年1月1日起減半征收。）
  非住房類按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅）×12% （2019年1月1日起減半征收。）
  （六）土地使用稅 ＝ 每平方米土地年稅額÷12×占地面積（土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米4至25元，土地使用稅單位稅額表（點擊查看）；

  住房類：免征土地使用稅；
  非住房類：按實征收土地使用稅。（2019年1月1日起減半征收。）

  （七）印花稅 ＝ 租賃合同總金額×0.001
  住房類：對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；
  非住房類：按實征收。 （2019年1月1日起減半征收。）

  以上2-7項相加，即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，假設稱之為相關(guān)稅費（以下計算個人所得稅時需用到）。

  （八）個人所得稅
  當私房出租個人所得稅采用核定征收方式時： 

  納稅人不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。( 《廈門市地方稅務局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務局公告2018年第1號)、《國家稅務總局廈門市稅務局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務總局廈門市稅務局公告2018年第2號)）

  應納稅額的計算公式如下：

  應納稅額=應納稅所得額×稅率

  自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；自然人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。

  說明：

  （1）當按核定征收申報轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，不允許扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金。

  （2）如果各項稅費由租賃方承擔的，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，應以此作為計算依據(jù)。

  （3）公式中的個人所得稅稅率根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。 

 

  當私房出租個人所得稅采用據(jù)實征收方式時： 

  1、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費（不含增值稅）-修繕費）小于等于4000元的（修繕費必須<=800元）：

  應納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(不含增值稅)-修繕費-800元】×稅率×人次；

  2、（增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費（不含增值稅）-修繕費）大于4000元的（修繕費必須<=800元）：

  應納個人所得稅＝【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(不含增值稅)-修繕費】×（1-20%）×稅率。

  說明：

  （1）修繕費每月最高可扣除800元，不足800的按實際修繕費用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。

  （2）當按據(jù)實征收方式申報轉(zhuǎn)租收入（仍為增值稅不含稅收入）時，允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金（憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費用為增值稅含稅額）。

  （3）“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費。

  （4）如果各項稅費由租賃方承擔的，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，應以此作為計算依據(jù)。 

  （5）公式中的個人所得稅稅率根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第（一）款規(guī)定判斷，具體為：對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，對個人出租其他房屋按照20%稅率征收個人所得稅。

  （6）房產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個月多次取得房產(chǎn)租賃所得應合并計算納稅。



  二、核定計稅租金征收
  當納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實或明顯偏低，主管稅務機關(guān)可采用核定計稅租金征收的方式，納入定稅管理。
  采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計算方式與按實征收一致。

maize老師 解答

2020-03-25 21:25

http://xiamen.chinatax.gov.cn/xmswcms/sfjs.html 這個有工具，你輸入租金和面積可以出來需要交多少，

守望 追問

2020-03-25 21:28

老師，你這樣的回答跟不回答一樣，沒有幫助

maize老師 解答

2020-03-25 21:32

那你說面積多少，我輸入進去截圖給你，算法也有，工具也有，輸入面積就出來了

守望 追問

2020-03-25 21:34

105.68建筑面積

maize老師 解答

2020-03-25 21:36

要是代開普通發(fā)票話， 月沒有超過10萬，增值稅，附加稅不需要交，房產(chǎn)稅=2000/(1+5%)*4%=76.19047619 印花稅沒有，

maize老師 解答

2020-03-25 21:38

住房這個土地使用稅免了，

守望 追問

2020-03-25 21:38

房產(chǎn)稅，個人出租住房是4%，不是租金收入×4%×6/12嗎？我的租金是半年租金12000(月租金2000)，那么房產(chǎn)稅=12000×4%×6/12？

maize老師 解答

2020-03-25 21:45

房產(chǎn)稅=2000/(1+5%)*0.04*6/2  個人所得稅這個==(2000/(1+5%)-800-38.095)*10%*6

maize老師 解答

2020-03-25 21:46

38.095 這個是按月算出來房產(chǎn)稅，=2000/(1+5%)*0.04/2

守望 追問

2020-03-25 21:51

，=2000/(1+5%)*0.04/2不明白。還有房產(chǎn)稅=2000/(1+5%)*0.04*6/2 ，為何是÷2，不應該是12嗎？

maize老師 解答

2020-03-25 21:51

住房類按4%：房產(chǎn)稅＝不含增值稅的租金收入（即增值稅含稅收入 - 實際繳納的增值稅）×4%  （2019年1月1日起減半征收。）  減半征收了，除2

maize老師 解答

2020-03-25 21:54

=2000/(1+5%)  這個是算出不含稅的租金收入，0.04 這個房產(chǎn)稅稅率 *6 這個是半年，

maize老師 解答

2020-03-25 21:55

你給的，月租金是2000 這個

maize老師 解答

2020-03-25 21:56

（3）“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費。 這個個人所得稅可以扣除，這個就可以減除房產(chǎn)稅，

守望 追問

2020-03-25 21:56

個人所得稅這個=(2000/(1+5%)-800-38.095)*10%*6，為何這個38.095是月的房產(chǎn)稅，可是我的租期是半年。不應該再38.095×6嗎？老師

maize老師 解答

2020-03-25 21:59

=(2000/(1 5%)-800-38.095)*10%*6  前面算個稅是按月算的，房產(chǎn)稅也取按月的，這個最后乘以6了，

守望 追問

2020-03-25 22:01

房產(chǎn)稅=2000/(1+5%)*0.04*6/2老師這個應該是÷12，不然算不出來是房產(chǎn)稅是38.095，而且也沒有政策說房產(chǎn)稅減半征收啊

maize老師 解答

2020-03-25 22:03

親，你給租金都是1個月，還 除12那算啥，三、由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

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相關(guān)問題討論
您好！代開的時候交的稅，不退的了。
2018-07-04 10:23:24
你好，個人代開勞務發(fā)票需要繳納增值稅1%附加稅，合計12%個人所得稅，20%至40%
2020-07-23 10:31:25
哦，需要繳納增值稅1%附加稅合計12%個人所得稅40%
2020-06-15 10:26:24
需要交5%的增值稅，按增值稅的12%交增值稅的附加稅，個稅1.5%，租賃的印花稅千分之一，房產(chǎn)稅減按4%繳納
2019-12-29 21:34:05
你好，銷售蔬菜是免個稅的
2019-09-05 08:17:28
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