。 追問

2021-11-16 13:06

總成本包括哪些科目，面積是哪個(gè)證的面積

樸老師 解答

2021-11-16 13:11

同學(xué)你好
就是開發(fā)成本

是建筑面積

。 追問

2021-11-16 14:26

地價(jià)款和開發(fā)間接費(fèi)用不用計(jì)嗎

樸老師 解答

2021-11-16 14:33

不都是開發(fā)成本嗎

。 追問

2021-11-16 14:49

那可扣除項(xiàng)目為什么分成地價(jià)款和開發(fā)成本

樸老師 解答

2021-11-16 14:55

同學(xué)你好
地所有權(quán)歸國(guó)家所有，而國(guó)家又不是增值稅納稅義務(wù)人，土地并沒有采取進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅處理方式，國(guó)有土地的出讓行為無法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
對(duì)于采取簡(jiǎn)易計(jì)稅的納稅人來說，按5%征收率計(jì)稅已經(jīng)考慮了避免重復(fù)征稅的因素，因此不得再扣除購(gòu)入的土地價(jià)款。
一般計(jì)稅銷售額計(jì)算公式：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
（一）當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（三）支付的土地價(jià)款包括：
1.指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
3.在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。
（四）支付的土地價(jià)款不包括市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)、契稅、土地配套費(fèi)等其他費(fèi)用。
（五）扣除憑證
1.在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
2.扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
（六）其他
1. 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;
（2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；
（3）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅方法，土地價(jià)款如何進(jìn)行扣除？
可以在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)扣除，由于土地價(jià)款對(duì)應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品/成本已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售，土地價(jià)款應(yīng)一次性全部抵減。

。 追問

2021-11-16 15:09

可扣除項(xiàng)目分1.開發(fā)成本 2.地價(jià)款03.開發(fā)間接費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，這樣可扣除項(xiàng)目不是會(huì)形成地價(jià)款重復(fù)扣除嗎

樸老師 解答

2021-11-16 15:20

同學(xué)你好
扣除一次就行了