如房地產(chǎn)開發(fā)公司收到3200收入,土地成本1600萬,這個土地增值稅預(yù)繳3%,那么增值稅和土地增值稅如何計算機這個土地增值稅如何計算。增值稅如何計算
清涼
于2017-09-27 10:42 發(fā)布 ??2288次瀏覽
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方亮老師
職稱: 稅務(wù)師,會計師
2017-09-27 14:46
老師營改增后房開公司的增值稅率為11%,還可以減計土地成本,老師麻煩好好答
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您具體想了解什么問題?
2018-07-27 16:32:28

1、應(yīng)該繳納的增值稅=3200/1.05*5%。
2、土地增值稅的計算非常復(fù)雜,不是您提供這幾個數(shù)據(jù)就能計算的,您參考一下:
計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率,公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目:
?。?)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
?。?)開發(fā)土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
?。?)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
?。?)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率:
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
上面所列四級超率累進(jìn)稅率,每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。
納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:
計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下:
?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目金額50%,土地增值稅稅額=增值額×30%;
(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;
?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;
?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200%,土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。
2017-09-27 14:30:58

1、應(yīng)該繳納的增值稅=3200/1.05*5%。
2、土地增值稅的計算非常復(fù)雜,不是您提供這幾個數(shù)據(jù)就能計算的,您參考一下:
計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率,公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目:
?。?)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
?。?)開發(fā)土地的成本、費用;
?。?)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
?。?)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
?。?)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率:
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
上面所列四級超率累進(jìn)稅率,每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。
納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:
計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下:
?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目金額50%,土地增值稅稅額=增值額×30%;
?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;
?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;
(四)增值額超過扣除項目金額200%,土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。
2017-09-27 14:31:04

這個問題老師已經(jīng)回答您,您的疑問是什么?
2017-09-27 15:49:54

學(xué)員你好,
具體可以參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)文件哦。
、具體計算方法
(一)應(yīng)稅收入額的確定
1.營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項稅額
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)第一條規(guī)定:
營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
2.收入形式: ①貨幣收入?、趯嵨锸杖搿、燮渌杖? 3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用:
(1)如計入房價向購買方一并收取的,作計稅收入;
(2)如未計入房價,在房價之外單獨收取的,不作計稅收入。
(二)扣除項目及其金額
計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目,根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同,可進(jìn)行以下劃分:
(一)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括:
?。?)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條款規(guī)定,取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
地價款包括:
出讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)為按規(guī)定補繳的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的地價款。
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用(如登記、過戶手續(xù)費和契稅)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本:
是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括6項:
?。?)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
?。?)建筑安裝工程費
?。?)基礎(chǔ)設(shè)施費
?。?)公共配套設(shè)施費
?。?)開發(fā)間接費用
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用,即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
?。?)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
利息扣除注意:
①能分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明;
②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額;
③不包括加息、罰息。
?。?)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?,或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的:
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
?。?)利息單獨扣除:
開發(fā)費用=利息+(地價+開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(2)利息不單獨扣除:直接用以下公式
開發(fā)費用=(地價+開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是城建稅、教育費附加、地方育費附加
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)第三條規(guī)定,關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題
?。ㄒ唬I改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。即“營改增”后,增值稅為價外稅,稅金不在計稅收入中,不得扣除。
?。ǘI改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加,凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的,允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的,則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。
即營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加,凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的,允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的,則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除:
加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
對取得土地使用權(quán)后,未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除。
縣級及以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用:
(1)作為計稅收入的,可從扣除項目扣除,但不得作為加計20%扣除的基數(shù);
(2)房價之外單獨收取,不作為計稅收入征稅。相應(yīng)地代收費用不得在收入中扣除。
(三) 應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
2018-12-06 11:12:02
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方亮老師 解答
2017-09-27 14:30
方亮老師 解答
2017-09-27 15:26