房地產(chǎn)開發(fā)成本包括哪些？開發(fā)成本屬于什么科目

答： 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：材料成本、人工成本(工資和社會保險)、直接管理費用、物業(yè)管理費、技術(shù)服務(wù)費、市政費（包括水電費、維修費等）、投資稅收、招標(biāo)費、運輸費和形象工程費等。這些成本屬于企業(yè)經(jīng)濟活動中一般成本的科目，屬于普通性成本，屬于不可分割的一部分，不能分割生產(chǎn)成本科目，與開發(fā)環(huán)節(jié)相關(guān)的成本可以科目分解，例如：工程總投資管理科目，施工管理科目，資金管理科目，稅務(wù)管理科目，物業(yè)管理科目等。此外，還可以根據(jù)成本回報分析法，根據(jù)成本回報率等指標(biāo)，進(jìn)行合理決策，最大化項目投資效益。

房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目具體包括哪些？

答： 1土地費用 1。1土地征用費 1。2土地出讓金 1。3土地購置（拍賣、招標(biāo)）費 1。4拆遷補償費 1。5拍賣傭金 1。 6土地交易費 1。7土地契稅 1。8其他土地費用 2前期費用 2。1七通一平費 2。1。1臨時施工道路費 2。 1。2臨時施工用水接入費 2。1。3臨時施工污水管接入費 2。1。4臨時施工用電接入費 2。1。5臨時施工用氣接入費 2。1。6臨時施工辦公電話接入費 2。 1。7臨時施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費 2。1。8場地平整 2。2臨時設(shè)施 2。2。1臨時辦公室費 2。2。2臨時廁所費 2。2。3施工場地圍墻及門衛(wèi)室費 2。 2。4臨時場地占用費 2。2。5臨時借用空地租費 2。2。6其他費 2。3可行性研究 2。4設(shè)計費 2。4。1規(guī)劃(方案)設(shè)計費 2。 4。2管線設(shè)計費 2。4。3施工圖設(shè)計費 2。4。4幕墻專項設(shè)計費 2。4。5裝飾專項設(shè)計費 2。4。6智能化專項設(shè)計費 2。4。7景觀專項設(shè)計費 2。 4。8其他專項設(shè)計費 2。4。9規(guī)劃設(shè)計模型制作費 2。4。10制圖、曬圖費 2。4。11方案評審費 2。5行政規(guī)費及規(guī)劃報建 2。5。1項目報建費 2。 5。2施工許可證費 2。5。3規(guī)劃管理費 2。5。4拆遷管理費 2。5。5審圖費 2。5。6價格評估費 2。5。7渣土費 2。5。8施工噪音管理費 2。 5。9散裝水泥費 2。5。10工程質(zhì)量監(jiān)督費 2。5。11工程造價管理費 2。5。12安全監(jiān)督費 2。5。13勞動定額測定費 2。5。14招投標(biāo)管理費 2。 5。15房屋所有權(quán)登記費 2。5。16綜合開發(fā)管理費 2。5。17房屋所有權(quán)登記工本費 2。6大配套費 2。6。1基礎(chǔ)設(shè)施配套費 2。6。2白蟻預(yù)防費 2。 6。3地方教育附加費 2。6。4新型墻體材料專項費 2。6。5人防易地建設(shè)費 2。7水文地質(zhì)勘察 2。7。1地質(zhì)勘察費 2。7。2地下障礙物探測 2。 7。3環(huán)境評測費 2。7。4水準(zhǔn)測量工程測量 2。7。5日照分析合同 2。7。6工程波速測試 2。7。7建設(shè)項目日照分析工程測量 2。7。8交通分析費 2。 8測繪 2。8。1面積測繪 2。8。2地形地貌測繪 2。9其他前期費用 2。9。1專家評審費 2。9。2工程擔(dān)保費 2。9。3咨詢費 3建安工程費 3。 1建安工程費 3。1。1土建工程 3。1。1。1基礎(chǔ)工程 3。1。1。1。1土方工程 3。1。1。1。2地基加固處理費 3。1。1。1。3樁基礎(chǔ) 3。 1。1。1。4圍護(hù)及支撐費 3。1。1。2主體工程 3。1。1。2。1土建(結(jié)構(gòu))工程 3。1。1。2。2土建(建筑)工程 3。1。2安裝工程 3。1。 2。1照明電氣(強電)工程 3。1。2。2弱電智能化工程 3。1。2。3給排水工程 3。1。2。4消防安裝工程 3。1。2。5火災(zāi)報警工程 3。1。2。 6煤氣安裝工程費 3。1。2。7綜合布線系統(tǒng) 3。1。2。8避雷接地工程 3。1。2。9空調(diào)及通風(fēng)工程 3。1。2。10供暖供熱工程 3。1。2。11電梯及自動扶梯 3。 1。2。12航空燈 3。1。2。13停車設(shè)備 3。1。2。14室內(nèi)停車交通設(shè)施 3。1。2。15其他安裝工程費 3。1。3裝飾工程 3。1。3。1室內(nèi)精裝飾施工 3。 1。3。2室外精裝飾施工 3。2樣板房/售樓處裝修 3。2。1樣板房裝修 3。2。1。1樣板房建筑及裝修 3。2。1。2樣板房內(nèi)家具 3。2。1。3樣板房內(nèi)家電 3。 2。2售樓處裝修 3。2。2。1售樓處建筑及裝修 3。2。2。2售樓處內(nèi)家具 3。2。2。3售樓處內(nèi)家電 3。2。2。4售樓處景觀 3。3建安監(jiān)理費 3。 3。1建設(shè)監(jiān)理費 3。3。2安全監(jiān)理費 3。4檢驗檢測 3。4。1基坑監(jiān)測 3。4。2樁基檢測費(靜載) 3。4。3樁基檢測費(小應(yīng)變) 3。 4。4樁基檢測費(高應(yīng)變) 3。4。5工程主體沉降觀測費 3。4。6其他 3。5景觀工程費 3。6工程造價咨詢費 3。6。1工程施工招標(biāo)代理費 3。 6。2工程設(shè)備招標(biāo)代理費 3。6。3工程預(yù)算編審咨詢費 3。6。4工程結(jié)算編審咨詢費 4市政基礎(chǔ)設(shè)施費 4。1電力基礎(chǔ)設(shè)施費 4。 1。1供電貼費 4。1。2交納的電增容費 4。1。3設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費 4。1。4電源建設(shè)費 4。2給排水基礎(chǔ)設(shè)施費 4。2。1水增容費 4。 2。2供水管網(wǎng)建設(shè)費 4。2。3雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費 4。2。4防洪管網(wǎng)建設(shè)費 4。2。5消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費 4。2。6中水基礎(chǔ)設(shè)施費 4。3燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施費 4。 3。1燃?xì)庠鋈莸纫?guī)費 4。3。2煤氣管道的鋪設(shè)費 4。3。3煤氣配套費 4。4電視 4。4。1入網(wǎng)費 4。4。2有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè) 4。 5通訊工程費 4。5。1電話配套費 4。5。2電話增容費 4。5。3電話電纜集資費 4。6通訊線路及設(shè)備安裝 4。6。1寬帶網(wǎng)接入費 4。 6。2智能化系統(tǒng) 4。7供熱基礎(chǔ)設(shè)施費 4。8小區(qū)道路工程 4。8。1小區(qū)道路 4。8。2小區(qū)路燈 4。9環(huán)境景觀工程 4。9。1環(huán)衛(wèi) 4。 9。2垃圾站(箱) 4。9。3滅蚊燈 4。10郵政 4。11配套監(jiān)理費 4。12配套預(yù)算標(biāo)底編制費 4。13其他市政基礎(chǔ)工程費 5公用配套設(shè)施費 5。 1區(qū)內(nèi)公建費 5。1。1會所 5。1。2幼托 5。1。3學(xué)校 5。1。4居委會 5。1。5派出所 5。1。6消防 5。 1。7公廁 5。1。8自行車棚 5。1。9露天停車場或停車設(shè)備 5。1。10鋼爐房 5。1。11水塔 5。1。12室外游樂設(shè)施 5。2小配套費 5。 3物業(yè)開辦費 5。4公共設(shè)施維修基金 5。5其他公用配套設(shè)施費 6開發(fā)間接費用 6。1辦公 6。2資金成本 6。 2。1貸款利息 6。2。2融資費用 6。3工資 6。4職工福利費 6。5郵電費 6。7差旅費 6。8水電費 6。9租賃費。

一名會計如何讓領(lǐng)導(dǎo)給你主動加薪？

答： 都說財務(wù)會計越老越吃香，實際上是這樣嗎？其實不管年齡工齡如何

#提問#老師，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有成本列支包括哪些？其中建安成本包括哪些？開發(fā)間接費在不在建安成本里列支？

答： 開發(fā)成本包括以下8點： 1．土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。 土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到； 也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2、土地征收及拆遷安置補償費。 (1)土地征收費。國家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征收費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 (2)房屋征收安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。 因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。 3、前期工程費。前期工程費主要包括： (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。 4、建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。 在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。 5、基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。 6、公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7、不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3%一5%計算。 8、開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。?