案例分析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳計(jì)算方法

答：房地產(chǎn)業(yè)預(yù)繳的前提是收到預(yù)售房款。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告規(guī)定，一般納稅人或小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，一般會(huì)在項(xiàng)目當(dāng)?shù)卦O(shè)立房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目結(jié)束后即辦理注銷(xiāo)手續(xù)，一般情況下不存在跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的情況。

【案例分析】

一房地產(chǎn)企業(yè)每月正常費(fèi)用2000萬(wàn)，6月結(jié)轉(zhuǎn)了2個(gè)億的利潤(rùn)，10月份結(jié)轉(zhuǎn)了3個(gè)億的利潤(rùn)，12月份結(jié)轉(zhuǎn)了1個(gè)億的虧損，2月份預(yù)售收款8個(gè)億，9月份預(yù)售收款10個(gè)億。那么，該房地產(chǎn)企業(yè)的簡(jiǎn)化利潤(rùn)表為：

按照上述簡(jiǎn)化公式計(jì)算的納稅情況如下：

1月份虧損2000萬(wàn)，應(yīng)納稅額0；

2月份有預(yù)售收款，應(yīng)納稅額（-4000+80000*10%）*25%-0=1000萬(wàn)

3月份虧損2000萬(wàn)，應(yīng)納稅額0

4月份虧損2000萬(wàn)，應(yīng)納稅額0

5月份虧損2000萬(wàn)，應(yīng)納稅額0

6月份盈利，應(yīng)納稅額（10000+80000*10%）*25%-1000=3500萬(wàn)

7月份虧損2000萬(wàn)，應(yīng)納稅額0

8月份虧損2000萬(wàn)，應(yīng)納稅額0

9月份有預(yù)售收款，應(yīng)納稅額（4000+80000*10%+100000*10%）*25%-1000-3500=1000萬(wàn)

10月份盈利，應(yīng)納稅額（34000+80000*10%+100000*10%）*25%-5500=7500萬(wàn)

11月份虧損2000萬(wàn)，應(yīng)納稅額0

12月份虧損1億，應(yīng)納稅額0

好的，這一年按照政策預(yù)繳申報(bào)結(jié)束了，那么我們看看匯算清繳的結(jié)果吧，同理，我們?nèi)圆豢紤]匯算清繳時(shí)的各種納稅調(diào)整，只看這兩項(xiàng)。

應(yīng)納稅額=（22000+80000**10%+100000*10%）*25%-（1000+3500+1000+7500）=-3000萬(wàn)

看到結(jié)果了吧，我全年正常預(yù)繳，匯算清繳時(shí)是退稅3000萬(wàn)，下一步大家可能又得花費(fèi)大量人力物力財(cái)力去聯(lián)系稅務(wù)局退稅了，但這3000萬(wàn)好退嗎？能退嗎？。

就目前從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論是總局大企業(yè)司還是省局，對(duì)于企業(yè)所得稅的稽查都是以年度為單位來(lái)認(rèn)定，不會(huì)細(xì)化到2015年3月所屬期的稅款，還是8月所屬期的稅款，在計(jì)算滯納金時(shí)，都以當(dāng)年匯算清繳日的次日計(jì)算。所以，房地產(chǎn)企業(yè)積極預(yù)繳稅款不是好事，當(dāng)然，不積極入庫(kù)，又違反了預(yù)繳政策。鑒于企業(yè)所得稅本身的征收方式：預(yù)繳+匯算清繳，建議企業(yè)在預(yù)繳時(shí)保守一點(diǎn)，別最后發(fā)現(xiàn)是稅務(wù)局欠咱們的，雙方都不好辦。

看完了本篇文章的案例，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳的計(jì)算方法您還有什么疑問(wèn)嗎？您可以咨詢(xún)會(huì)計(jì)學(xué)堂的在線(xiàn)老師哦，我們將會(huì)給您解答。