房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)差額計(jì)稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其計(jì)稅方法與項(xiàng)目的開(kāi)工日期有關(guān)，《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅；《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年5月1日后的房地產(chǎn)項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房開(kāi)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。 

此外，取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

房開(kāi)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

從以上稅收政策可以看出，房開(kāi)企業(yè)的簡(jiǎn)易計(jì)稅是全額口徑，一般計(jì)稅是差額口徑，與前文提到的建筑服務(wù)正好相反。 

從會(huì)計(jì)處理的角度看，一般計(jì)稅方法且允許差額的業(yè)務(wù)，應(yīng)通過(guò)「銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減」這個(gè)專(zhuān)欄進(jìn)行核算。

從核算的流程看，筆者主張，取得土地以及支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，仍以價(jià)稅合計(jì)數(shù)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用，不進(jìn)行價(jià)稅分離，發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)，再按照18號(hào)公告第五條的規(guī)定，以當(dāng)期銷(xiāo)售面積占可供銷(xiāo)售面積的比例，計(jì)算抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

房開(kāi)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理注意以下幾個(gè)問(wèn)題

一是房開(kāi)企業(yè)取得預(yù)收款時(shí)，不發(fā)生納稅義務(wù)，但需要按規(guī)定預(yù)繳增值稅及其附加，會(huì)計(jì)處理要進(jìn)行反映，包括：實(shí)際預(yù)繳時(shí)的處理（筆者主張按照收付實(shí)現(xiàn)制）、附加稅費(fèi)的期末結(jié)轉(zhuǎn)損益、以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額（筆者主張綜合抵扣）等。 

二是除個(gè)別省份外，房開(kāi)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與會(huì)計(jì)收入確認(rèn)的時(shí)間是一致的，均為不動(dòng)產(chǎn)交付時(shí)，因此房開(kāi)企業(yè)的增值稅與會(huì)計(jì)核算沒(méi)有稅會(huì)差異，也就是房開(kāi)企業(yè)無(wú)需使用「應(yīng)交稅費(fèi)—待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額」明細(xì)科目。

三是房開(kāi)企業(yè)未成立獨(dú)立的項(xiàng)目公司而是以設(shè)置項(xiàng)目部的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，還需要考慮公司范圍內(nèi)的增值稅款的結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題。

四是考慮到房開(kāi)企業(yè)預(yù)繳增值稅在時(shí)間方面的特殊性，其「應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅」科目很可能存在借方余額，期末應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表的「其他流動(dòng)資產(chǎn)」或「其他非流動(dòng)資產(chǎn)」項(xiàng)目列示。

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