退出資本化率怎么確定

市場(chǎng)抽取這個(gè)方法,需要知道物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)位,然后要知道它的租金,它實(shí)際每一年的純收益.租金不代表它的純收益,所以很難了解.這是一種很好的確定資本化率的方法,但在實(shí)踐上有很大的難度.有人提出"如果我手里有那么多的市場(chǎng)交易案例,我何必再用收益還原法呢?直接用市場(chǎng)比較法不就行了."即使有許多的交易案例,如果報(bào)告要做得漂亮,還是要用幾種方法,特別是對(duì)大的項(xiàng)目.對(duì)一個(gè)大型項(xiàng)目來說,在有條件的時(shí)候,一份報(bào)告應(yīng)該是一本書,它有很充實(shí)、強(qiáng)勁的理論與現(xiàn)實(shí)問題的綜合分析,運(yùn)用幾種方法來論證一個(gè)價(jià)位,這是很不簡(jiǎn)單的.從市場(chǎng)抽取法來說,從它的本源來說,租金是決定收益價(jià)格的,這是根本性的問題.租售比在一定的程度上有它的道理.有人提出"市場(chǎng)價(jià)格系統(tǒng)和租金系統(tǒng)不成比例",比如一般的商品住宅,在前兩三年它的價(jià)格約為10-12年的租金,15-18年.

資本化率的計(jì)算方法與特點(diǎn)

計(jì)算公式是:

一般借款利息資本化金額=資產(chǎn)耗用的一般借款金額*資本化率;

資本化率=(各種一般借款當(dāng)期利息之和)/(各種一般借款加權(quán)余額).

資本化率特點(diǎn):

1、不同用途的房地產(chǎn),其資本化率不同,同等條件下,商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的資本化率應(yīng)依次降低.

2、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)高于國(guó)債,因此,即便是低風(fēng)險(xiǎn)的工業(yè)用房,資本化率也應(yīng)高于國(guó)債的年利率.

3、同等條件下,房地產(chǎn)的收益期越長(zhǎng),資本化率越高;收益期越短,資本化率越低.

4、房地產(chǎn)資本化率與國(guó)債利率不能簡(jiǎn)單地比較收益高低,因?yàn)榉康禺a(chǎn)收益期結(jié)束時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值消失,而國(guó)債到期后本金尚存.如果用房地產(chǎn)資本化率與國(guó)債利率比較收益時(shí),還應(yīng)考慮國(guó)債本金的年回收額.

綜上所述,退出資本化率怎么確定?市場(chǎng)抽取等都是其確定方法,另外也要遵循一定的原則,比如一定要大于安全利率,要考慮雙方收益率的期望值等等.關(guān)于各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算與講解,會(huì)計(jì)學(xué)堂中還有更多文章供您參考,有需要可以看看.