物業(yè)費(fèi)滯納金賬務(wù)處理

物業(yè)欠費(fèi)及相應(yīng)的滯納金屬于銷售收入及價(jià)外費(fèi)用,應(yīng)按規(guī)定納稅.

如果營改增前已經(jīng)確認(rèn)為收入,并已經(jīng)申報(bào)營業(yè)稅的,則營改增后不再補(bǔ)繳增值稅.原先沒開具發(fā)票的,可以在營改增后,開增值稅普通發(fā)票.如果原先沒確認(rèn)為收入,且未申報(bào)繳納營業(yè)稅,則在取得款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)收入,開具增值稅發(fā)票,按規(guī)定申報(bào)繳納增值稅.

在審判實(shí)踐中,物業(yè)服務(wù)合同中一般會約定逾期交納物業(yè)費(fèi)的滯納金,但這類滯納金的性質(zhì)與行政法意義上的滯納金不同,它是平等民事主體之間經(jīng)過協(xié)商確定的一種違約責(zé)任的負(fù)擔(dān)方式,也具有督促業(yè)主及時(shí)履行義務(wù)的功能,但更多的是用于彌補(bǔ)守約方的損失,而不是處罰違約的相對方.

因此,物業(yè)服務(wù)合同所約定的滯納金實(shí)際是違約金的性質(zhì).有些物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了促使業(yè)主及時(shí)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù),往往約定的違約金比例較高,有的甚至計(jì)算下來要高于應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)本金.《合同法》第114條第2款規(guī)定:"約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少."

合同當(dāng)事人可以根據(jù)上述規(guī)定,在認(rèn)為合同約定的違約金過高時(shí),要求法院對過高的違約金予以調(diào)整.在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)服務(wù)合同履行過程中,當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反合同約定的情形時(shí),業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)有一定的合理性,大多數(shù)業(yè)主也會認(rèn)為拒交物業(yè)費(fèi)是最便捷、最直接的對抗方式.因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為對物業(yè)服務(wù)合同約定違約金的認(rèn)定就會產(chǎn)生一定的影響.

對此,可以具體分為以下三種情況予以處理:

(1)當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定履行義務(wù),業(yè)主對于物業(yè)費(fèi)的支付享有抗辯權(quán),當(dāng)然不應(yīng)承擔(dān)違約金.

(2)如物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量僅存在一般瑕疵,業(yè)主雖不能因此抗辯要求減免物業(yè)費(fèi),但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確存在服務(wù)瑕疵,業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)有一定的理由,因此對于違約金可以酌情予以減免.

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)無任何瑕疵,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定全面履行了義務(wù),業(yè)主無任何正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)費(fèi),對于逾期交納物業(yè)費(fèi)違約金的請求,應(yīng)當(dāng)支持.

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