土地增值稅的計(jì)算方法

2016-12-28 17:26 來(lái)源:網(wǎng)友分享
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土地增值稅的計(jì)算方法

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

  計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

 ?。?)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

 ?。?)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

 ?。?)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

 ?。?)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

 ?。?)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

  2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

  增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%。

  增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%。

  增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%。

  增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。

  上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率,每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。

  納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí),也可用下列簡(jiǎn)便算法:

  計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,具體公式如下:

 ?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

  土地增值稅稅額=增值額×30%

  (二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

  (三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

 ?。ㄋ模┰鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

  公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。


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    八、案例一:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)   2018年,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫(xiě)字樓出售,取得的銷(xiāo)售收入總額2000萬(wàn)元,支付開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地價(jià)款(包含契稅)400萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元,供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元,建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元,借款期限1年,金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。   (一)收入2000萬(wàn)元  ?。ǘ┛鄢?   1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬(wàn)元   2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元%2B80萬(wàn)元%2B520萬(wàn)元=700萬(wàn)元   3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80萬(wàn)元,其中:   (1)利息支出=500*5%=25萬(wàn)元  ?。?)其他=1100*5%=55萬(wàn)元(管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除)   4.稅金=110萬(wàn)元   5.加計(jì)扣除=1100*20%=220萬(wàn)元   扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400%2B700%2B80%2B110%2B220=1510萬(wàn)元  ?。ㄈ┰鲋殿~=2000-1510=490萬(wàn)元  ?。ㄋ模┒惵?   增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%  ?。ㄎ澹┒愵~   應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬(wàn)元   土地增值稅納稅申報(bào)表(二)   (從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用)   九、案例二:非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)   某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠(chǎng)房,當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元,無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算,建造同樣的房子需600萬(wàn)元,該房子為七成新,按500萬(wàn)元出售,支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。   解析:出售舊房及建筑物,首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額,再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:   1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為:   評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率   2.匯集扣除項(xiàng)目金額。   3.計(jì)算增值率。   4.依據(jù)增值率確定適用稅率。   5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。   應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)  ?。?)評(píng)估價(jià)格=600×70%=420(萬(wàn)元)  ?。?)允許扣除的稅金27.5萬(wàn)元  ?。?)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420%2B27.5=447.5(萬(wàn)元)  ?。?)增值額=500-447.5=52.5(萬(wàn)元)  ?。?)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%   (6)應(yīng)納稅額=52.5×30%-447.5×0=15.75(萬(wàn)元)   十、案例三:個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法   王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套,轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元,該房系王某2011年11月1日購(gòu)買(mǎi),發(fā)票顯示購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為400萬(wàn)元,相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少?(本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》) 來(lái)源:言稅 作者:嚴(yán)穎 人氣:17573 時(shí)間:2019-08-05

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