房地產(chǎn)涉及的稅種以及計(jì)算方法

土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關(guān)部門收取的交易費(fèi)等），但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承擔(dān)。

（1）契稅：是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。

應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格×稅率

（2）印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。

應(yīng)納稅額=合同金額×0.05%

注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。

取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。

年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額

預(yù)售階段：需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。

（1）營(yíng)業(yè)稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。

銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用×5%

（2）營(yíng)業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅額×7%

教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅額×3%

（3）土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。

（3）企業(yè)所得稅：　企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25%

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國(guó)稅發(fā) （2006）31號(hào)以及國(guó)稅函 [2008]299號(hào)規(guī)定預(yù)繳

每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營(yíng)業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費(fèi)用）×22%

備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過(guò)渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。

當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報(bào)（詳見國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文）。

每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%

應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項(xiàng)扣除—以年年度彌補(bǔ)虧損

項(xiàng)目銷售達(dá)到85%或銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、計(jì)算增值額 增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額

2、計(jì)算增值率 增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額

3、依據(jù)增值率確定適用稅率。

4、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

備注：實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率

會(huì)計(jì)處理的變化

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。

假設(shè)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

借：銀行存款1000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加50

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅50

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加6

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅3.5

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加1.5

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

借：銀行存款1000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入900.90

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）99.10

不考慮當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加11.89

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅6.94

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加2.97

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1.98

房地產(chǎn)涉及的稅種以及計(jì)算方法會(huì)計(jì)學(xué)堂小編就講完了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。