占地面積法如何分?jǐn)偼恋爻杀?/strong>

占地面積法,指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配.即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?

一次性開發(fā)的,按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配;分期開發(fā)的,首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配.

然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配.期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積.

屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額,原則上按建筑面積法分?jǐn)?如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)?應(yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)?

土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法,土地成本分?jǐn)偦驹瓌t:分期開發(fā),可以按占地面積分?jǐn)?

對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn),可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?

(一)按獨(dú)立占地的每棟建筑物占地面積占該項(xiàng)目占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物分?jǐn)偟耐恋爻杀?每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積÷可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積×土地總成本

(二)對(duì)于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本,然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀?

1、普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

2、非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

3、其他類型項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)其他類型項(xiàng)目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

(三)占地總面積為可轉(zhuǎn)讓地上建筑物占地面積之和,不包括道路、綠化等公共設(shè)施用地面積.對(duì)于獨(dú)立占地的不同類型房地產(chǎn).

土地成本首先按可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積占可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的,再按照各類型房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算分?jǐn)?

對(duì)于裙樓土地成本的分?jǐn)?裙樓與主樓為同一基礎(chǔ)(即基礎(chǔ)對(duì)裙樓和主樓均有承重作用)的,則裙樓和主樓應(yīng)作為同一建筑物計(jì)算分?jǐn)?裙樓與主樓各有獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)作為獨(dú)立占地的建筑物計(jì)算分?jǐn)?

適用范圍:對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn),或成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?

土地開發(fā)成本包括哪些?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容,具體內(nèi)容及其核算如下:

1、土地費(fèi)用

指直接與購(gòu)置土地有關(guān)的費(fèi)用,包括受讓費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、填海造地費(fèi)及其他有關(guān)手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)支出等.這些費(fèi)用直接計(jì)入本科目.

2、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

一般情況下,是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費(fèi)用,主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費(fèi)用等,此類費(fèi)用屬直接費(fèi)用,直接計(jì)入本科目.

3、配套設(shè)施費(fèi)

一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費(fèi)用,如學(xué)校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等.配套設(shè)施的核算分兩種情況.

其一,經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi).

即借記本科日,貸記"預(yù)提費(fèi)用",預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè),不得挪作他用,預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額,待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目.

其二,單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi).

4、籌資費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,在土地開發(fā)完工之前,計(jì)入本科目,土地開發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用.

5、應(yīng)由開發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用

它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用,主要包括工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等.

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費(fèi)用應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本.應(yīng)由開發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用,應(yīng)在"開發(fā)間接費(fèi)用"科目進(jìn)行歸集,月末再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入本科目.

企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用,應(yīng)作為期間費(fèi)用,不在本科目核算.

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