房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的計稅依據(jù)如何認定

1、增值稅

根據(jù)營改增36號文件規(guī)定,轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的,以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,按照"銷售不動產(chǎn)"繳納增值稅.在此需要注意的是區(qū)分在建工程是老項目還是新項目,所適用不同的計稅方法.甲公司需繳納增值稅:(15-4-5.2)/1.09*0.09=0.48億元

2、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅.很多財務(wù)人員在此處會有一個疑惑,轉(zhuǎn)讓方在土增清算時對于在建工程部分是否可以加計扣除?

由于在建項目轉(zhuǎn)讓方按銷售不動產(chǎn)稅目計征增值稅,與此同時轉(zhuǎn)讓方在計交土地增值稅時,應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》計算.同時享受可加計扣除20%的優(yōu)惠政策.

甲公司需繳納土地增值稅:(15/1.09-(4+5.2)/1.09-(4+5.2)/1.09*0.2)*30%=1.1億元

3、企業(yè)所得稅

根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)讓在建項目可視為企業(yè)財產(chǎn)的銷售轉(zhuǎn)讓,應(yīng)根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定,計繳企業(yè)所得稅.轉(zhuǎn)讓方也應(yīng)按銷售不動產(chǎn)適用稅率,給被轉(zhuǎn)讓方開具相應(yīng)的增值稅發(fā)票或其他合理的扣稅憑證,以免受讓方企業(yè)所得稅前無法正?？鄢?

甲公司需繳納企業(yè)所得稅:(15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74億元

4、印花稅

根據(jù)印花稅暫行條例及實施細則規(guī)定,在建項目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)依據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)項目繳納印花稅.其計稅依據(jù)應(yīng)為在建項目轉(zhuǎn)讓合同的不含稅價款.甲公司需繳納印花稅:15/1.09*0.0005=0.0068億元

房產(chǎn)稅的征收范圍:

征收范圍稱房產(chǎn)稅"課稅范圍",具體指開征房產(chǎn)稅的地區(qū).房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定,房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收.城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定.

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅.1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅,其征稅對象只是房屋;

2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;

3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法,對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收,對于出租、出典的房屋按租金收入征稅.

個人轉(zhuǎn)讓房屋涉及個人所得稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅等稅種,其中契稅由買房者繳納,印花稅由買賣雙方繳納.

個人將購買超過5年(含5年)的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售,應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料,向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù).

個人轉(zhuǎn)讓購買5年以內(nèi)的房屋,應(yīng)納稅額=售房收入×稅率;轉(zhuǎn)讓購買5年以上的普通房屋,免征營業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓購買5年以上的非普通房屋,應(yīng)納稅額=(售房收入-購房價格)×稅率.

個人所得稅部分,個人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額,繳納個人所得稅,稅率為20%.

住房轉(zhuǎn)讓所得,以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入.納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的,征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入.

對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用.

如果有認真閱讀上文的同學(xué),對于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的計稅依據(jù)如何認定一定已經(jīng)非常清楚了.對于房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓涉及到的一些稅費國家在相關(guān)法規(guī)里都有明確規(guī)定,從增值稅、印花稅、土地增值稅等多個稅種進行扣繳.如果發(fā)現(xiàn)還有其他會計方面的問題,可以隨時請教會計學(xué)堂的老師.