房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅匯算清繳怎么做

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般都是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的(一般的預(yù)征率在2%-4%,具體每個(gè)地方是不一樣的):

1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)

2、計(jì)算收入

3、收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額

4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率

5、按稅率計(jì)算稅額

基本步驟如下:

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的"增值額"為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額.

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入.

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目.《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定,該扣除項(xiàng)目為"根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除",即"取得土地使用權(quán)所支付的金額"和"開發(fā)土地的成本、費(fèi)用"之和的20%.

但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目,并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以加計(jì)扣除的,只有符合一定的條件才可以享受.一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè);二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),對(duì)只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè),不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目.

在具體計(jì)算增值額時(shí),要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理:

第一,對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定的目的主要是抑制"炒"買"炒"賣地皮的行為.顯然,這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目.

第二,對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定,是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā).需要納稅人注意的是,這種情況雖然可以加計(jì)扣除,但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí),僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除,對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除.

第三,對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,并允許加計(jì)20%的扣除.這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào),以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性.需要納稅人注意的是,在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí),不僅允許對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除,對(duì)土地成本價(jià)款也允許加計(jì)扣除.

第四,轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額(即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值),以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金.這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額,不盡合理.而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響,比較合理.從中也可以看出,這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除.

上文講訴了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅匯算清繳怎么做,一般都是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的,計(jì)算方式在上文,大家一定要對(duì)相關(guān)處理全面了解,大家看完上文小編的介紹你是不是對(duì)會(huì)計(jì)處理有了一定的了解,大家可以對(duì)應(yīng)案例去理解分析!大家一定要牢牢記住.