眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)是稅負(fù)最高的行業(yè)之一,其從拿地到銷(xiāo)售、清算,涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅及其他附加稅費(fèi)等等.今天我們主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的印花稅做簡(jiǎn)要分析.

首先,我們需要明確:印花稅是合同稅,但并不是簽訂所有的合同都要繳納印花稅,印花稅采用正列舉的方式,只有發(fā)生印花稅稅目范圍之內(nèi)的業(yè)務(wù)才需要繳納印花稅.那么,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè),哪些業(yè)務(wù)需要繳納印花稅呢?

一、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)

1、企業(yè)取得土地使用權(quán)后,要依"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)"稅目,按0.05%的稅率繳納印花稅,其計(jì)稅依據(jù)為土地使用權(quán)出讓合同上注明的合同價(jià)款.

依據(jù):《印花稅稅目稅率表》產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù):包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)

2、企業(yè)銷(xiāo)售商品房,也適用"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)"稅目,按0.05%的稅率繳納印花稅,而不適用0.03%的"購(gòu)銷(xiāo)合同"稅目.

依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅[2006]162號(hào))第四條:對(duì)商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅.

但是在實(shí)際售房過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商與業(yè)主已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同,在交房之前又發(fā)生退房,那未執(zhí)行的合同還需要繳納印花稅嗎?需要繳納印花稅,不管合同是否履行!

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的規(guī)定》(國(guó)稅地字[1988]25號(hào))第七條:依照印花稅暫行條例規(guī)定,合同簽訂時(shí)即應(yīng)貼花,履行完稅手續(xù).因此,不論合同是否兌現(xiàn)或能否按期兌現(xiàn),都一律按照規(guī)定貼花.

另外,因房地產(chǎn)企業(yè)不能按期交付工程款,經(jīng)常會(huì)發(fā)生"以房抵工程款"的業(yè)務(wù),此時(shí)視同銷(xiāo)售房產(chǎn),適用"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)"稅目,繳納印花稅.

再者,涉及到棚戶區(qū)改造的安置住戶的銷(xiāo)售,免征印花稅.

依據(jù):《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2013]101號(hào))第一條:對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買(mǎi)安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征.

在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的,依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料、房屋征收(拆遷)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議),按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅.

因此,房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段、售房階段,都會(huì)涉及到"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)"的印花稅,企業(yè)要按0.05%繳納印花稅.

二、借款合同

房地產(chǎn)企業(yè)最重要的就是資金流的運(yùn)轉(zhuǎn),所以快速融通資金成為房地產(chǎn)企業(yè)永恒的主題.房地產(chǎn)企業(yè)最典型的融資方式是借款,但并不是所有的借款合同都要繳納印花稅.

依據(jù):《印花稅稅目稅率表》借款合同的范圍:銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同,稅率為0.005%.

另外:如果涉及到抵押貸款問(wèn)題,因借款方無(wú)力償還借款而將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給貸款方,要按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)"繳納印花稅.

依據(jù):國(guó)稅地字[1988]30號(hào)第三條:借款方以財(cái)產(chǎn)作抵押,與貸款方簽訂的抵押借款合同,屬于資金信貸業(yè)務(wù),信貸雙方應(yīng)按"借款合同"計(jì)稅貼花.因借款方無(wú)力償還借款而將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給貸款方,應(yīng)就雙方書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù),按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)"計(jì)稅貼花.

因此,企業(yè)向銀行及其他金融組織借款,要按0.005%繳納印花稅;企業(yè)向個(gè)人及其他非金融機(jī)構(gòu)的借款,不適用印花稅"借款合同"的稅目,不需要繳納印花稅.

三、加工承攬合同

房地產(chǎn)企業(yè)的廣告支出占"營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用"的絕大部分,廣告支出要按"加工承攬合同"稅目繳納0.05%的印花稅.另外,房地產(chǎn)企業(yè)的測(cè)繪費(fèi)也適用"加工承攬合同"稅目,應(yīng)依0.05%繳納印花稅.

依據(jù):《印花稅稅目稅率表》加工承攬合同范圍:包括加工、定作、修繕、修理、印刷、廣告 、測(cè)繪、測(cè)試等合同,稅率0.05%.

需要注意的是:"加工承攬合同"稅目的范圍包括"修理",但是企業(yè)日常發(fā)生的到4S店、汽車(chē)修理廠的零星修理業(yè)務(wù)是不需要繳納印花稅的.

依據(jù):《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的規(guī)定》(國(guó)稅地字[1988]25號(hào))第二條:對(duì)商店、門(mén)市部的零星加工修理業(yè)務(wù)開(kāi)具的修理單,不貼印花.

四、購(gòu)銷(xiāo)合同

企業(yè)采購(gòu)貨物,適用"購(gòu)銷(xiāo)合同"稅目,要依0.03%繳納印花稅中.

依據(jù):《印花稅稅目稅率表》購(gòu)銷(xiāo)合同:包括供應(yīng)、預(yù)購(gòu)、采購(gòu)、購(gòu)銷(xiāo)結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同.

五、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同/建筑安裝工程承包合同

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的勘察、設(shè)計(jì)適用"建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同"稅目,按0.05%繳納印花稅,主體工程建安合同適用"建筑安裝工程承包合同"稅目,按0.03%繳納印花稅.

在施工過(guò)程中必然伴隨著企業(yè)的監(jiān)理,提醒納納稅人:監(jiān)理合同不在印花稅稅目范圍之內(nèi),不需要繳納印花稅.

在實(shí)務(wù)中,有很多合同在簽訂時(shí),并未注明合同金額,該如何貼花?可在簽訂時(shí)先按定額5元貼花,以后結(jié)算時(shí)在按實(shí)際金額計(jì)稅,補(bǔ)貼印花.(國(guó)稅地字[1988]25號(hào))

六、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同/財(cái)產(chǎn)租賃合同

1、 房地產(chǎn)企業(yè)為財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn),適用"財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同"稅目,按保險(xiǎn)費(fèi)金額的1‰繳納印花稅.

2、房地產(chǎn)企業(yè)自留物業(yè)用于出租的,適用"財(cái)產(chǎn)租賃合同"稅目,按租賃金額的1‰繳納印花稅.

依據(jù):《印花稅稅目稅率表》財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同:包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同;財(cái)產(chǎn)租賃合同:包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等.

七、營(yíng)業(yè)賬簿

記載資金的賬簿,按實(shí)收資本和資本公積合計(jì)金額0.5‰貼花,其他賬簿按件貼花5元.提醒納稅人:股東認(rèn)繳但并未實(shí)際繳納的注冊(cè)資本,其計(jì)稅依據(jù)并沒(méi)有增加,所以不需要繳納印花稅.

八、權(quán)利、許可證照

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用證適用"權(quán)利、許可證照"稅目,按件貼花五元.

實(shí)行"五證合一"后,新更換的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,應(yīng)按規(guī)定貼花.

依據(jù):《稅目稅率表》權(quán)利、許可證照范圍:包括政府部門(mén)發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證.

國(guó)稅地字[1989]113號(hào)第五條:對(duì)因各種原因更換營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本的,均視為新領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本,應(yīng)按法規(guī)納稅.

《印花稅暫行條例》中的《稅目稅率表》一共有13個(gè)印花稅稅目,房地產(chǎn)企業(yè)在一般情況下,會(huì)涉及到以上10個(gè)稅目,建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)合同建立印花稅臺(tái)賬,根據(jù)稅目分類登記臺(tái)賬,以便完整系統(tǒng)的反應(yīng)企業(yè)繳納印花稅的全貌.

注意:房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)發(fā)生以下幾種看似應(yīng)該繳納印花稅,但實(shí)際上不需要繳納印花稅的業(yè)務(wù),都有哪些呢?

1、技術(shù)咨詢合同

一般的地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)與中介機(jī)構(gòu)如律師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所簽訂法律顧問(wèn)、稅務(wù)咨詢顧問(wèn)合同,此類合同需要按"技術(shù)合同"繳納印花稅嗎?

不需要!雖然"技術(shù)合同"屬于印花稅的稅目,但技術(shù)合同的范圍只是技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同.這里的"咨詢"、"服務(wù)"有其特定的含義.

依據(jù):【1989】國(guó)稅地字第34號(hào):"技術(shù)咨詢合同"是當(dāng)事人就有關(guān)項(xiàng)目的分析、論證、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和調(diào)查訂立的技術(shù)合同.有關(guān)項(xiàng)目包括:(1)有關(guān)科學(xué)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的軟科學(xué)研究項(xiàng)目;(2)促進(jìn)科技進(jìn)步和管理現(xiàn)代化,提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的技術(shù)項(xiàng)目;(3)其他專業(yè)項(xiàng)目.對(duì)屬于這些內(nèi)容的合同,均應(yīng)按照"技術(shù)合同"稅目的規(guī)定計(jì)稅貼花. 至于一般的法律、法規(guī)、會(huì)計(jì)、審計(jì)等方面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢,其所立合同不予貼花.

2、培訓(xùn)合同需要繳納印花稅嗎?

國(guó)家的稅制改革不斷變化,為了適應(yīng)國(guó)家的新政變化,企業(yè)的財(cái)稅人員和管理層經(jīng)常參加中介機(jī)構(gòu)舉辦的各類稅收政策的培訓(xùn),那么培訓(xùn)合同需要繳納印花稅嗎?不需要!

技術(shù)培訓(xùn)合同雖然是"技術(shù)合同"稅目的征稅范圍,但并不是所有的培訓(xùn)合同都要繳納印花稅.

依據(jù):【1989】國(guó)稅地字第34號(hào):技術(shù)培訓(xùn)合同是當(dāng)事人一方委托另一方對(duì)指定的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行特定項(xiàng)目的技術(shù)指導(dǎo)和專業(yè)訓(xùn)練所訂立的技術(shù)合同.對(duì)各種職業(yè)培訓(xùn)、文化學(xué)習(xí)、職工業(yè)余教育等訂立的合同,不屬于技術(shù)培訓(xùn)合同,不貼印花.

3、代理合同

房地產(chǎn)企業(yè)與房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理公司簽訂的代理合同是否需要繳納印花稅呢?不需要!

《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》國(guó)稅發(fā)[1991]155號(hào)第十四條:代理單位與委托單位簽訂的代理合同,是否屬于應(yīng)稅憑證?

在代理業(yè)務(wù)中,代理單位與委托單位之間簽訂的委托代理合同,凡僅明確代理事項(xiàng)、權(quán)限和責(zé)任的,不屬于應(yīng)稅憑證,不貼印花.

總之,簽訂合同是否需要繳納印花稅,要嚴(yán)格按照印花稅《稅目稅率表》規(guī)定的范圍來(lái)確定,屬于印花稅稅目范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),繳納印花稅;反之,不需要繳納印花稅.