第一，訂金、誠(chéng)意金、意向金不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)也不具有法律約束力，只是購(gòu)銷雙方的一種購(gòu)銷意向行為，“定金”雖然屬于一種法律上的擔(dān)保方式，但同樣也只是購(gòu)銷雙方的一種購(gòu)銷意向行為，是對(duì)購(gòu)銷意向的擔(dān)保。都沒(méi)有發(fā)生銷售行為，因此不屬于銷售款。

第二，營(yíng)改增36號(hào)文件附件2“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，此款明確規(guī)定，預(yù)收款是指“銷售”時(shí)發(fā)生的預(yù)收款，因此，也不屬于預(yù)收款。

第三，相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)銷售或預(yù)售，是規(guī)定要有銷售許可證或預(yù)售許可證才可銷售的。

綜合以上考慮，筆者傾向于，房地產(chǎn)企業(yè)所收取的訂金、誠(chéng)意金、意向金，以及在沒(méi)有銷售時(shí)所收定金，不宜按預(yù)收款征稅，因?yàn)閷?shí)際銷售或預(yù)售都還沒(méi)有發(fā)生，只是根據(jù)《擔(dān)保法》，交了定金后，銷售方必須要銷售或預(yù)售，購(gòu)買方必須要購(gòu)買，否則，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，所收定金也應(yīng)是在取得銷售許可證或預(yù)售許可證時(shí)，才轉(zhuǎn)為預(yù)收款征稅。

預(yù)收款的時(shí)間確定也應(yīng)是在取得銷售許可證或預(yù)售許可證后收取的。其發(fā)生應(yīng)稅行為的時(shí)間為銷售合同約定的交房時(shí)間。若實(shí)際交房時(shí)間早于銷售合同約定交房時(shí)間的，以實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間晚于銷售合同約定交房時(shí)間的，以銷售合同約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)。