一、受托代理方式

物業(yè)公司不提供供暖、制冷服務(wù)，而是接受專業(yè)供暖、制冷銷售單位委托收取相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅、營(yíng)業(yè)稅若干政策規(guī)定的通知》（〔1994〕財(cái)稅字第026號(hào)）第5條規(guī)定：代購(gòu)貨物行為，凡同時(shí)具備以下條件的，不征收增值稅，不同時(shí)具備以下條件的，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均征收增值稅：

（一）受托方不墊付資金；

（二）銷貨方將發(fā)票開(kāi)具給委托方，并由受托方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方；

（三）受托方按照銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。

即對(duì)于同時(shí)滿足以上條件的，屬于代收轉(zhuǎn)付行為，物業(yè)公司代為收取的費(fèi)用不征稅。但對(duì)物業(yè)公司代收費(fèi)用過(guò)程中取得委托方支付的手續(xù)費(fèi)，應(yīng)按照“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。

二、自營(yíng)方式

對(duì)于不能同時(shí)滿足上述代收轉(zhuǎn)付條件及由物業(yè)公司直接提供供暖、制冷服務(wù)的，應(yīng)按照物業(yè)公司直接銷售貨物處理。

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第二條第二款規(guī)定，納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為13%：

1.糧食、食用植物油；

2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；

《增值稅部分貨物征稅范圍注釋》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕151號(hào)）第四條規(guī)定，暖氣、熱水是指利用各種燃料（如煤、石油、其他各種氣體或固體、液體燃料）和電能將水加熱，使之生成的氣體和熱水，以及開(kāi)發(fā)自然熱能，如開(kāi)發(fā)地?zé)豳Y源或用太陽(yáng)能生產(chǎn)的暖氣、熱氣、熱水。利用工業(yè)余熱生產(chǎn)、回收的暖氣、熱氣和熱水也屬于本貨物的范圍。

第五條規(guī)定，冷氣是指為了調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，利用制冷設(shè)備生產(chǎn)的，并通過(guò)供風(fēng)系統(tǒng)向用戶提供的低溫氣體。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕94號(hào)）第一條規(guī)定，自2016年1月1日至2018年供暖期結(jié)束，對(duì)供熱企業(yè)向居民個(gè)人（以下統(tǒng)稱居民）供熱而取得的采暖費(fèi)收入免征增值稅。

第三條規(guī)定，本通知所稱供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)和自供熱單位。

參考：《陜西國(guó)稅營(yíng)改增試點(diǎn)政策答疑（十）》：

問(wèn)題8：納稅人代自來(lái)水、電力、天然氣、暖氣銷售單位收取費(fèi)用的應(yīng)該如何繳稅？向居民收取的取曖費(fèi)能否享受免征增值稅政策？

答：納稅人受自來(lái)水、電力、天然氣、暖氣銷售單位委托收取水電氣暖費(fèi)用，同時(shí)滿足以下條件的，屬于代收轉(zhuǎn)付行為，代為收取的費(fèi)用不征稅。

①受托收費(fèi)單位不墊付資金；

②銷售單位直接向最終客戶開(kāi)具增值稅發(fā)票，或者納稅人受托使用銷售單位的發(fā)票開(kāi)具給最終客戶。

納稅人代收費(fèi)用過(guò)程中取得委托方支付的手續(xù)費(fèi)，應(yīng)按照“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。不能同時(shí)滿足上述代收轉(zhuǎn)付條件的，納稅人收取的電力、天然氣、暖氣費(fèi)用應(yīng)按照轉(zhuǎn)售貨物處理；提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人收取的自來(lái)水水費(fèi)，應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)有關(guān)規(guī)定處理。

納稅人向業(yè)主或者其他客戶轉(zhuǎn)售暖氣取得的收入，按照熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)取得的供熱收入計(jì)算繳納增值稅，符合免稅條件的，可以申請(qǐng)享受免征增值稅優(yōu)惠。

根據(jù)上述規(guī)定，貴公司提供熱力服務(wù)、中央空調(diào)服務(wù)應(yīng)適用增值稅貨物的征稅范圍。物業(yè)公司所提供的暖氣、冷氣實(shí)際上是一種銷售行為。物業(yè)公司也屬于供熱企業(yè)，物業(yè)的供熱屬于增值稅項(xiàng)目，并應(yīng)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。對(duì)貴公司在夏季所提供的中央空調(diào)制冷服務(wù)，應(yīng)按貨物適用稅率繳納增值稅。

即對(duì)于物業(yè)公司（一般納稅人）提供供暖、制冷服務(wù)的，應(yīng)按適用稅率申報(bào)繳納增值稅。同時(shí)符合條件的供暖收入可申請(qǐng)享受免征增值稅優(yōu)惠。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十九條 納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

即對(duì)于物業(yè)公司從事物業(yè)管理服務(wù)同時(shí)提供供暖、制冷服務(wù)的，相關(guān)收入應(yīng)分別核算。

特別提醒

1、物業(yè)公司（一般納稅人）取得供熱收入申報(bào)享受免稅的，供熱項(xiàng)目所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。對(duì)于無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額。

2、自2017年7月1日起執(zhí)行《關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕37號(hào)）中的稅率，即冷氣、暖氣均適用11%的增值稅率。