問：自然人出租房屋是否可以申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函〔2016〕145號(hào)）規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

月租金收入不超過3萬元，去地稅代開發(fā)票，由于免征增值稅，只能代開普票；

月租金收入超過3萬元，去地稅代開發(fā)票，全額繳納增值稅，可以代開專票，取得該專票的一般納稅人可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

個(gè)人出租房屋增值稅計(jì)算

（1）個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5％的征收率減按1.5％計(jì)算應(yīng)納稅額，具體計(jì)算公式：

應(yīng)繳增值稅=房租全額÷（1+5%）×1.5%

【例】某自然人出租個(gè)人住房，月房租6萬元。

不含稅銷售額=6÷(1+5%)=5.71萬元

應(yīng)納稅額=5.71×1.5%=0.08萬元

月租金超過3萬元，可以代開專票。

（2）出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，征收率為5%，具體計(jì)算公式：

應(yīng)繳增值稅=房租全額÷（1+5%）×5%

【例】某自然人出租個(gè)人商鋪，月房租6萬元。

不含稅銷售額=6÷(1+5%)=5.71萬元

應(yīng)納稅額=5.71×5%=2.86萬元

月租金超過3萬元，可以代開專票。

6.個(gè)人租房涉及到個(gè)人所得稅（如當(dāng)?shù)責(zé)o規(guī)定采用綜合稅率）

（1）國稅發(fā)〔1994〕89規(guī)定：納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

納稅義務(wù)人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止?！?/p>

轉(zhuǎn)租計(jì)算個(gè)稅

國稅函〔2009〕639號(hào)規(guī)定：個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按”財(cái)產(chǎn)租賃所得“項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅；取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除?！?/p>

營改增后計(jì)算個(gè)稅的口徑

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定：個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除?！?/p>