房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱型產(chǎn)業(yè)，涉稅環(huán)節(jié)多，稅收貢獻(xiàn)大，歷來受到各級(jí)地方政府、稅務(wù)機(jī)關(guān)以及研究人員的重點(diǎn)關(guān)注。2016年5月1日，房地產(chǎn)業(yè)納入到營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的試點(diǎn)改革（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）。 至此，“營(yíng)改增”工作已經(jīng)扎實(shí)推進(jìn)、平穩(wěn)運(yùn)行了一年多時(shí)間。但房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后，“營(yíng)改增”政策執(zhí)行的力度和效果怎么樣？納稅人的稅收遵從度如何？主管國(guó)稅機(jī)關(guān)都有必要作深入細(xì)致的調(diào)查。為此，河南省平頂山市某區(qū)國(guó)家稅務(wù)局對(duì)所轄房地產(chǎn)業(yè)納稅人實(shí)施了增值稅專項(xiàng)納稅評(píng)估工作，通過信息采集、確定評(píng)估對(duì)象、評(píng)估分析、約談舉證等工作評(píng)估了二十余家房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人，取得了一些評(píng)估成果并發(fā)現(xiàn)了一些帶有普遍性的涉稅問題。本文就結(jié)合此次房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估案例、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”相關(guān)政策規(guī)定對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行深入剖析和系統(tǒng)總結(jié)，以期能強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，更好地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查，同時(shí)也為稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估提供理論指導(dǎo)和實(shí)踐依據(jù)。

一、預(yù)收房款未按規(guī)定預(yù)繳增值稅問題

此次“營(yíng)改增”，財(cái)稅【2016】36號(hào)取消了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條 “納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，釆取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定，改為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第一條第（八）項(xiàng)第9點(diǎn)）， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間改為“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第四十五條）?！耙话慵{稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款”（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十二條） ，“小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款” （國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第二十一條）。但在評(píng)估中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款未按規(guī)定預(yù)繳增值稅問題非常嚴(yán)重。

一是有些企業(yè)在預(yù)繳增值稅時(shí)僅將開具的普通發(fā)票收入預(yù)繳了增值稅，而沒有將不開票收入預(yù)繳增值稅；

二是有些企業(yè)隨意推遲預(yù)收房款入賬時(shí)間。如收到首付款不及時(shí)入賬，到按揭貸款到賬后按全額入賬；收到買房者銀行按揭貸款，不及時(shí)入賬；

三是有些企業(yè)將預(yù)售房款記入了“預(yù)收賬款”科目，但隨意推遲預(yù)繳增值稅的時(shí)間，而不是在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期（一般納稅人）或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限（小規(guī)模納稅人）向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；

四是有些企業(yè)干脆不設(shè)立“預(yù)收賬款”科目，或者雖然設(shè)立了“預(yù)收賬款”科目，但將預(yù)收房款部分記入其他應(yīng)付賬款或其他應(yīng)收賬款科目，從而隱瞞預(yù)收款，不預(yù)繳增值稅和申報(bào)繳納增值稅。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)收房款是否按時(shí)和如實(shí)預(yù)交增值稅的核實(shí)，可根據(jù)公式“每月實(shí)際預(yù)交增值稅=評(píng)估期預(yù)收賬款月增加額×3%÷（1+5%或11%）”進(jìn)行。如果前者小于后者，說明該房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒有按規(guī)定如實(shí)預(yù)繳增值稅，需要按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。需要注意的是，對(duì)該指標(biāo)的的核實(shí)要分項(xiàng)目、分月、分業(yè)主進(jìn)行。

二、低首付甚至零首付房貸增值稅預(yù)繳問題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)增值稅納稅評(píng)估過程中，通過審核企業(yè)銷控表、商品房銷售合同以及“預(yù)收賬款”科目明細(xì)表，發(fā)現(xiàn)有部分企業(yè)的部分買受人按揭貸款或公積金貸款已到賬，但首付款尚有一部分甚至全部未到賬，即低首付甚至零首付買房。實(shí)際上，此種情況在房地產(chǎn)業(yè)界比較普遍。

在實(shí)踐中，低首付甚至零首付買房可能存在兩種情形：一是開發(fā)商自行墊資或者尋找關(guān)聯(lián)公司墊資，或者聯(lián)合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付首付；二是開發(fā)商先行出具墊資證明,協(xié)助購(gòu)房者獲得貸款后,再協(xié)助購(gòu)房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的首付。

低首付甚至零首付買房是房地產(chǎn)開發(fā)商在特殊的樓市背景下，或?yàn)槿齑妫驗(yàn)槲蛻舳愕拇黉N活動(dòng)，在一定程度上確實(shí)解決了買房者的燃眉之急，但突破了國(guó)家對(duì)房貸首付比例的監(jiān)管要求。如2016年2月1日在《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》第一條規(guī)定：“在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。”首付是購(gòu)房者需要強(qiáng)制支付的部分，是買受人金融機(jī)構(gòu)按揭貸款或公積金貸款購(gòu)房的強(qiáng)制性前提條件，是商業(yè)銀行用于防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的防火墻。但低首付甚至零首付加大了購(gòu)房杠桿，使金融系統(tǒng)面臨較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，曾被認(rèn)為是2008年美國(guó)次貸危機(jī)的導(dǎo)火索，并引起了全球金融危機(jī)，在國(guó)內(nèi)相關(guān)監(jiān)管部門早已叫停。

在稅務(wù)處理上，采取低首付甚至零首付方式賣房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是按照實(shí)際收到的首付房款作為預(yù)收款來預(yù)繳增值稅，沒有按照雙方簽訂的商品房買賣合同要求的首付款金額計(jì)入“預(yù)收賬款”， 并按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)公告第十條至第十二條（一般納稅人）、第十九條至第二十一條（小規(guī)模納稅人）規(guī)定的時(shí)間計(jì)算和預(yù)繳增值稅；自己墊付或其他關(guān)聯(lián)公司墊資的那一部分往往掛在“其他應(yīng)收款”或“其他應(yīng)付款”科目，或者干脆設(shè)置賬外賬，逃避預(yù)繳增值稅。

所以，在房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估中，需要重點(diǎn)審核企業(yè)銷控表、商品房銷售合同以及“預(yù)收賬款”科目明細(xì)表，看是否存在低首付甚至零首付房貸增值稅預(yù)繳問題。

三、隱瞞銷售收入問題

隱瞞銷售收入也是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅評(píng)估中常見的問題，具體有以下幾種情況需要注意：

一是價(jià)外費(fèi)用不計(jì)稅。根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)第三十七條規(guī)定，“銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但不包括同時(shí)符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”。因此，如果企業(yè)的代收費(fèi)不能符合以上條件，如納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的都應(yīng)該作為價(jià)外費(fèi)用合并進(jìn)入計(jì)稅銷售額。

二是利用其他應(yīng)收或應(yīng)付往來戶隱藏收入。收到客戶定金、違約金等，通過記入其他應(yīng)付款往來戶核算，不納入計(jì)稅收入；將售房款掛在其他應(yīng)付往來賬上或直接沖減開發(fā)成本；將企業(yè)暫時(shí)不用的資金記入其他應(yīng)收賬款，低價(jià)或免息借給股東、法定代表人或關(guān)聯(lián)企業(yè)，不按規(guī)定收取利息，逃避繳納增值稅。

三是設(shè)置帳外帳。收到銀行撥付按揭款后，不入賬或直接抵付進(jìn)料款，形成賬外收入，或記入“短期借款”科目；將實(shí)際取得的租金或銷售收入在賬外循環(huán)或在關(guān)聯(lián)企業(yè)記賬；銷售車庫、閣樓自制收款收據(jù)，不開發(fā)票，賬外循環(huán)。

四是假借各種名義，隱瞞收入。如轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，以未辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)為名，不計(jì)收入；棚戶區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)建設(shè)基金，性質(zhì)為房款，以未簽補(bǔ)償協(xié)議為名，不預(yù)繳稅款；以是本公司股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)為名，以明顯偏低的價(jià)格銷售；售后回租業(yè)務(wù)，以未實(shí)際收到那么多款項(xiàng)為由，用銷售收入抵減應(yīng)付給業(yè)主的租金即差額部分入賬；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，約定了企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保，以為購(gòu)買方提供貸款擔(dān)保為由，把其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）從銷售收入中減除。

五是采取委托方式銷售少記收入。（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，以銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款扣除手續(xù)費(fèi)后的金額確認(rèn)收入；（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，按合同價(jià)格確認(rèn)了收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于確認(rèn)了收入的實(shí)現(xiàn)。（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，按基價(jià)確認(rèn)了收入的實(shí)現(xiàn)，并且從銷售收入了減除了企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格確認(rèn)了收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，沒有按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

六是視同銷售不計(jì)入應(yīng)稅收入。如：虛擬贈(zèng)予行為，將房地產(chǎn)商品無償贈(zèng)送他人或企業(yè)；房地產(chǎn)企業(yè)用實(shí)物贈(zèng)送搞宣傳促銷；將房地產(chǎn)商品用于換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)、對(duì)外投資、職工福利、贊助、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給股東或投資人等；以商品房抵付施工單位工程款、銀行貸款、廣告費(fèi)；以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)；以房換地及以地?fù)Q房。

七是其他手段。超規(guī)劃私建、違建開發(fā)產(chǎn)品及附屬設(shè)施，銷售時(shí)不使用正規(guī)發(fā)票，用內(nèi)部收據(jù)隱匿收入；采取低價(jià)開票方式，少計(jì)銷售收入等；假代建，真開發(fā)，雙方均不繳納稅金；分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開具收款收據(jù)，隱匿收入；故意錯(cuò)列會(huì)計(jì)科目不記收入等。

四、多繳營(yíng)業(yè)稅抵頂增值稅問題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)增值稅納稅評(píng)估過程中，通過審核房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)實(shí)施之日前“預(yù)收賬款”科目余額、對(duì)應(yīng)的應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅和實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅，此種情況并不鮮見。但“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)并沒有向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還多繳納的營(yíng)業(yè)稅，而是直接抵頂了應(yīng)該向國(guó)稅機(jī)關(guān)繳納的增值稅。

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第一條第（十三）項(xiàng)第2點(diǎn)：“試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增”試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。”很顯然，此種情況都需要主管地稅機(jī)關(guān)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。更不用說“營(yíng)改增”前，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挖個(gè)坑，應(yīng)稅行為可能還沒有發(fā)生，預(yù)收款還沒有收取，營(yíng)業(yè)稅就繳納了，是典型的寅吃卯糧，屬于違規(guī)行為?！盃I(yíng)改增”后，這部分多繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該申請(qǐng)退還，而不能用多繳的營(yíng)業(yè)稅抵頂應(yīng)該預(yù)交或繳納的增值稅。

國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告第十七條規(guī)定：“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票?！?/p>

實(shí)際上，本條只是解決了房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)后無法就試點(diǎn)前收取的預(yù)收款開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票問題，可以補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票，而不是抵頂增值稅。增值稅普通發(fā)票的補(bǔ)開需要滿足幾個(gè)條件：一是房地產(chǎn)試點(diǎn)納稅人2016年4月30前收取了預(yù)收款；二是向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅；三是未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的。這三個(gè)條件同時(shí)滿足的話，允許在“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，開具增值稅普通發(fā)票。如果是“營(yíng)改增”試點(diǎn)后收取的預(yù)收款，只能預(yù)繳增值稅；“營(yíng)改增”試點(diǎn)前發(fā)生了應(yīng)稅行為，收取了預(yù)收款，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第（十三）項(xiàng)第3點(diǎn)）。

深入了解后發(fā)現(xiàn)，不是房地產(chǎn)開發(fā)公司不向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還，而是地方財(cái)政部門不愿意退還。這里面牽涉到地方和中央收入劃分問題。原因很簡(jiǎn)單，“營(yíng)改增”前，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅屬于地方收入，收入全部歸地方；而“營(yíng)改增”后，增值稅是共享收入，中央分享50%，稅種繳納地分享50%（《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)全面推開”營(yíng)改增”試點(diǎn)后調(diào)整中央與地方增值稅收入劃分過渡方案的通知》（國(guó)發(fā)【2016】）26號(hào)）。如果退還多繳納的營(yíng)業(yè)稅，地方政府的收入就減少了50%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能別無良方，地方主管地稅機(jī)關(guān)不退還多繳納的營(yíng)業(yè)稅，只能抵頂向國(guó)稅機(jī)關(guān)繳納的增值稅。建議地方國(guó)稅機(jī)關(guān)、地稅機(jī)關(guān)和地方政府應(yīng)該盡快協(xié)商解決這個(gè)問題。

五、退房涉稅問題

銷售退房業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)商品房預(yù)售階段常見的業(yè)務(wù)?！盃I(yíng)改增”后，銷售退房業(yè)務(wù)涉稅問題成為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估中需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容之一。本文所稱的銷售退房，是指局限于商品房預(yù)售階段的業(yè)務(wù)，而商品房已經(jīng)竣工并交付給購(gòu)房人后發(fā)生的退房業(yè)務(wù)不屬于這里所說的銷售退房。

“營(yíng)改增”之前銷售退房，財(cái)稅〔2003〕16號(hào)第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“單位和個(gè)人提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除。”按此條規(guī)定為依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)可要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)退稅或抵稅。

“營(yíng)改增”之后銷售退房分兩種情況：

一是“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段退還試點(diǎn)實(shí)施之日（2016年4月30日）前的預(yù)收款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，此預(yù)收款應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。但此時(shí)發(fā)生了退款，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（十三）項(xiàng)第2點(diǎn)規(guī)定“試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增”試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅”。

二是”營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段退還試點(diǎn)實(shí)施之日（2016年4月30日）后的預(yù)收款。按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第三十二條規(guī)定：“ 納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減?！钡谌鶙l規(guī)定：“納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減?？蹨p當(dāng)期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應(yīng)納稅額中扣減?！?/p>

綜上可知，“營(yíng)改增”后，退“營(yíng)改增”前的房款，可向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅；退“營(yíng)改增”后的房款，牽涉到增值稅，簡(jiǎn)易計(jì)稅的從當(dāng)期銷售額中扣減；一般計(jì)稅方法的，從當(dāng)期銷項(xiàng)稅額中扣減。因此，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估中涉及到退房，尤其需要注意房款收取的時(shí)間，是“營(yíng)改增”前收取的還是“營(yíng)改增”后收取的。

六、回遷安置房涉稅問題

在推進(jìn)新區(qū)建設(shè)和舊城改造過程中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可能都會(huì)涉及到土地征用和拆遷安置問題。在實(shí)踐中，拆遷補(bǔ)償主要有三種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換就涉及到回遷安置房問題。

回遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，拆遷人或開發(fā)商將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷安置的政策標(biāo)準(zhǔn)以及事先簽訂的拆遷協(xié)議，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）。

對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換即實(shí)物還建的回遷戶，大部分房地產(chǎn)企業(yè)向原居民采取的“拆一還一，無償轉(zhuǎn)讓，多增補(bǔ)價(jià)” 安置房所有權(quán)的方式。

“營(yíng)改增”后，在增值稅稅務(wù)處理上，作價(jià)補(bǔ)償，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理基本一致，而以非貨幣性形式即實(shí)物還建支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，一般情況下作非貨幣性交易處理，即按“以物易物”處理，稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理有所不同。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，“單位和或者個(gè)人向其他單位和個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以公眾為對(duì)象的除外”。也就是說，作為被拆遷方獲得的實(shí)物還建補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)視同銷售，依法繳納增值稅。

在計(jì)稅依據(jù)上，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第四十四條規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定?！?/p>

但回遷安置房與商品房性質(zhì)不同，不宜按照同地段商品房市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行核定。但”營(yíng)改增”后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)回遷安置房銷售額如何核定，國(guó)家稅務(wù)總局并沒有統(tǒng)一明確政策。按照不增加納稅人稅負(fù)的原則，根據(jù)《關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）文件精神，納稅人發(fā)生財(cái)稅【2016】36號(hào)）第十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，其計(jì)稅銷售額按“組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率），成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定?！钡话ɑ剡w安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。同時(shí)，由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價(jià)款并非該納稅人承擔(dān)，實(shí)質(zhì)上該地塊的土地使用權(quán)不屬于該納稅人，因此，核定的銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)中不應(yīng)包含土地成本。

在房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅評(píng)估過程中，關(guān)于回遷安置房，我們需要注意在涉稅處理上是否存在沒有視同銷售，或者僅將補(bǔ)價(jià)部分計(jì)入收入繳納增值稅。

七、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金往來涉稅問題

房地開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)作為一類特殊的企業(yè)，投資金額龐大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、融資渠道多樣、資金關(guān)系復(fù)雜，在日常經(jīng)營(yíng)過程中，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互拆借資金很常見?！盃I(yíng)改增”后，由于相關(guān)政策變化，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估需要注意關(guān)聯(lián)公司之間資金往來涉稅問題。

一是子公司將閑置資金存放于集團(tuán)公司，集團(tuán)公司向子公司按照銀行存款利率計(jì)算利息并支付，需要交納增值稅。《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（二）項(xiàng)第2點(diǎn)規(guī)定：“存款利息不征收增值稅”，但 “各種占用、拆借資金取得的收入按照貸款服務(wù)征收增值稅”（ 《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（五）項(xiàng)第1點(diǎn)）。集團(tuán)內(nèi)成員企業(yè)將資金存放于集團(tuán)公司取得利息，不屬于存款利息，應(yīng)按照獨(dú)立交易原則收取利息，并交納增值稅。

二是母公司將資金無償借給子公司使用，需要視同銷售征收增值稅（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第十四條第（一）項(xiàng)））。如果資金來源于金融機(jī)構(gòu)或者發(fā)行債券取得的資金，且納稅人如果主動(dòng)按照不高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平收取利息，可按統(tǒng)借統(tǒng)還政策執(zhí)行，免征增值稅。統(tǒng)借統(tǒng)還資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（十九）項(xiàng)第7點(diǎn)）。如果母公司將自有資金或者向非金融機(jī)構(gòu)舉債轉(zhuǎn)貸給子公司，不符合統(tǒng)借統(tǒng)還免稅條件，需要交納增值稅。

三是關(guān)聯(lián)企業(yè)間無償拆借資金視同銷售，需要繳納增值稅。按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第十四條規(guī)定，資金出借方需按照非關(guān)聯(lián)方同期借款利息確認(rèn)為利息收入計(jì)算增值稅。如果同期沒有可比的非關(guān)聯(lián)方借款，可以參照商業(yè)銀行同期同類貸款利率確認(rèn)利息收入并計(jì)算繳納增值稅（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第四十四條）。但對(duì)于關(guān)聯(lián)企業(yè)間的增資擴(kuò)股的投資款不得收取利息，企業(yè)間因買賣、勞務(wù)、服務(wù)而形成的商業(yè)信用往來，因交易價(jià)格已包含貨幣時(shí)間價(jià)值，一般不收取利息，不征收增值稅。

實(shí)踐中，好多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)認(rèn)為，“營(yíng)改增”前，公司之間或個(gè)人與公司之間發(fā)生的資金往來(無償借款)，若沒有取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益，不繳納營(yíng)業(yè)稅（國(guó)務(wù)院令2008年第540號(hào)第一條、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令2008年第52號(hào)第三條）。營(yíng)改增后，此種情況繼續(xù)承接適用營(yíng)業(yè)稅的政策。實(shí)際上，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。 “營(yíng)改增”后，“單位或者個(gè)體工商戶將資金無償讓渡給其他單位或者個(gè)人使用，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外”，當(dāng)然包括關(guān)聯(lián)企業(yè)，需要視同銷售繳納增值稅（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)第十四條第(一）項(xiàng)）。對(duì)于視同銷售銷售額的確定，可按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)第四十四條規(guī)定執(zhí)行。

所以，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)增值稅納稅評(píng)估過程中，需要重點(diǎn)查看“其他應(yīng)付款”或“其他應(yīng)收款”科目中金額較大的事項(xiàng)掛賬，逐一核實(shí)是否存在子公司無償或低息將閑置資金存放于集團(tuán)公司、母公司將資金無償借給子公司使用、關(guān)聯(lián)企業(yè)間無償拆借資金等視同銷售貸款服務(wù)需要繳納增值稅的情況。

八、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)問題

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十四條、第十五條以及第二十二條明確規(guī)定，不管是小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的或者適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，均應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】）36號(hào)）第四十五條納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定。

原《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！?/p>

與《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條相比，財(cái)稅【2016】36號(hào)文件取消了“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！币馕吨颂峁┙ㄖI(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)采取預(yù)收款方式外，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在采取預(yù)收款方式收到的款項(xiàng)不屬于收訖銷售款項(xiàng)，增值稅的納稅義務(wù)并沒有發(fā)生，只能夠按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)（一般納稅人，第十條至第十二條；小規(guī)模納稅人，第十九至第二十一條）相關(guān)規(guī)定在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期依照3%的預(yù)征率向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的清算。在實(shí)踐中該如何把握，各試點(diǎn)地區(qū)國(guó)稅局解釋并不完全相同。如河南省國(guó)家稅務(wù)局《“營(yíng)改增”問題快速處理機(jī)制專期十三（房地產(chǎn)企業(yè)專期）》問題四，對(duì)該問題解釋為：“應(yīng)以房產(chǎn)交付給買受人并取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。”但在具體交房時(shí)間的確定上，并不明確，應(yīng)以商品房買賣合同上約定的交付時(shí)間為準(zhǔn)，若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間，以實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。

以合同預(yù)定的交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，具有以下優(yōu)點(diǎn)：一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問題；二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問題；三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題。

在房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅評(píng)估中，需要核實(shí)商品房買賣合同上約定的房產(chǎn)交付時(shí)間，以此確定銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，適時(shí)進(jìn)行增值稅的清算。

九、土地價(jià)款的扣除問題

““營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額”（《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)）。““向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除”（財(cái)稅【2016】140號(hào)第七條）?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除”（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)第一條）。

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)增值稅納稅評(píng)估中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人計(jì)算銷售額扣除土地價(jià)款審核時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：

1、允許扣除的向政府部門支付的土地價(jià)款必須是直接向政府購(gòu)買的土地，款項(xiàng)必須直接支付給政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位，且需取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频暮戏ㄓ行У呢?cái)政票據(jù)（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條、第六條）。

2、納稅人向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條）。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第八條）。

但實(shí)務(wù)中可能出現(xiàn)支付的差額扣除的土地價(jià)款的票據(jù)有瑕疵或者沒有按規(guī)定扣除土地價(jià)款，如出讓金票據(jù)抬頭與公司名稱不符，可能為股東繳納的價(jià)款；票據(jù)為省級(jí)以下財(cái)政部門監(jiān)制；票據(jù)為收據(jù)；相關(guān)的配套費(fèi)用、接受投資的土地使用權(quán)等納入扣除的范圍等，這些按政策規(guī)定都不能扣除。

十.未按政策規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額問題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)增值稅納稅評(píng)估中，在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面常見的問題有：

一是發(fā)生新建、新購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，取得的增值稅扣稅憑證未按規(guī)定分兩年抵扣，而是于取得當(dāng)月一次性申報(bào)抵扣；

二是兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，與簡(jiǎn)易計(jì)稅方式、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的外購(gòu)項(xiàng)目發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，以及專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方式、免征增值稅的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（其他權(quán)益性資產(chǎn)除外）、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額全部納入到一般計(jì)稅項(xiàng)目可以抵扣的范圍，沒有按照房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為依據(jù)計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額，或通過遲計(jì)、早計(jì)不同項(xiàng)目銷售額而人為調(diào)整進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)轉(zhuǎn)出額，造成一般計(jì)稅項(xiàng)目多抵進(jìn)項(xiàng)稅額；

三是為集體福利或者個(gè)人消費(fèi)而購(gòu)進(jìn)的貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)納入了抵扣的范圍。如員工食堂和宿舍用的水電暖氣、煤氣、以職工個(gè)人名義開具的通訊費(fèi)、為員工購(gòu)買的人身保險(xiǎn)等。

四是購(gòu)進(jìn)的機(jī)票、船票、車票等旅客運(yùn)輸服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)納入了抵扣的范圍；

五是接受貸款服務(wù)向貸款方支付的全部利息以及利息性質(zhì)的費(fèi)用以及與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等納入了抵扣的范圍；

六是非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物、以及相關(guān)的勞務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)、交通運(yùn)輸服務(wù)沒有從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出；

七是已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條規(guī)定情形的，沒有按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的凈值計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。