案例

小強準(zhǔn)備開辦一家咨詢公司，開辦公司不僅需要資金、需要人員，還需要經(jīng)營場所。

所以，成立初期，小強決定將自己擁有的房產(chǎn)“免費提供”給公司使用，那么這項以“免費提供”房產(chǎn)使用的行為，在稅收的繳納中又該如何把控呢?

一、個人所得稅：

小強將自己購買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納個人所得稅？

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第五十四條第(四)項規(guī)定：納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、提供財產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來，未按照獨立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價或者收取、支付費用，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。

因此，小強將自己的房產(chǎn)無償提供給公司使用，稅務(wù)機關(guān)可以按照獨立企業(yè)之間進行的相同或者類似業(yè)務(wù)活動的價格，調(diào)整其應(yīng)納稅所得額。

也就是說，稅務(wù)機關(guān)可以要求小強應(yīng)以類似業(yè)務(wù)活動的價格，按財產(chǎn)租賃所得繳納個人所得稅。

二、增值稅：

小強將自己購買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，如何繳納增值稅？

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

但是，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)第七條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

因此，小強將自己購買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，不屬于政策規(guī)定中所稱的“免租期”，屬于個人向其他單位無償提供不動產(chǎn)使用權(quán)，應(yīng)視同銷售，按照獨立企業(yè)之間進行的相同或者類似業(yè)務(wù)活動的價格，按不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

如果小強是將自己的房產(chǎn)租賃給公司使用，只是有一定的免租期，那么，合同中所約定的“免租期”是不需要視同銷售的。

三、土地增值稅：

小強將自己購買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納土地增值稅？

由于小強是將房產(chǎn)提供給公司使用，房地產(chǎn)權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，不需要繳納土地增值稅。

四、房產(chǎn)稅：

小強將自己購買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

根據(jù)房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅。

但是，根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2009〕128號)相關(guān)規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

也就是說，對于小強無償將房產(chǎn)提供給企業(yè)使用，不符合上述免稅規(guī)定，應(yīng)按購房原值扣除10%至30%后的余值計算繳納房產(chǎn)稅。

五、契稅：

小強將自己購買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納契稅？

由于小強是將房產(chǎn)提供給公司使用，房地產(chǎn)權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，不需要繳納契稅。

六、印花稅：

小強將自己購買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納印花稅？

1、如果小強提供給公司使用的房產(chǎn)為住房，那么根據(jù)規(guī)定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

2、如果小強提供給公司使用的房產(chǎn)為非住房，應(yīng)按財產(chǎn)租賃繳納印花稅，按租賃金額1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花。

3、如果小強將自己名下的非住房房產(chǎn)，免費提供給公司使用，那么，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第五十四條第(四)項規(guī)定：納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、提供財產(chǎn)使用權(quán)等業(yè)務(wù)往來，未按照獨立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來作價或者收取、支付費用，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。

因此，小強將自己的房產(chǎn)無償提供給公司使用，稅務(wù)機關(guān)可以按照獨立企業(yè)之間進行的相同或者類似業(yè)務(wù)活動的價格，調(diào)整其應(yīng)納稅所得額。

也就是說，稅務(wù)機關(guān)可以要求小強應(yīng)以類似業(yè)務(wù)活動的價格，按財產(chǎn)租賃繳納印花稅。

七、城鎮(zhèn)土地使用稅：

小強將自己購買的房產(chǎn)“無償提供”給公司使用，是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?

1、如果小強出租的是住房，不區(qū)分用途，根據(jù)相關(guān)規(guī)定均免征城鎮(zhèn)土地使用稅；2、如果小強出租的是非住房，那么應(yīng)根據(jù)土地使用證面積或?qū)嶋H占用面積，以房產(chǎn)所在地土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)進行納稅。

政策依據(jù)

1、財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》(財稅〔2015〕41號)2、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)3、財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)4、《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)5、財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅〔2012〕4號)6、財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財稅〔2012〕82號)