房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未辦理預(yù)售許可證不能售房，但仍有不少企業(yè)提前銷售樓房收取多少不等的認(rèn)購金。此時所收取房款還不是真正的房屋銷售款，既不能簽訂正式銷售合同，也無任何法律保障，那么這種認(rèn)購金是否要視同預(yù)收款預(yù)繳增值稅呢？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如果認(rèn)購金屬于預(yù)收款，則應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅，反之無須預(yù)繳增值稅。

在實(shí)踐中，有人參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在不具備銷售條件時所收取的認(rèn)購款增值稅處理也不應(yīng)確認(rèn)預(yù)收款，應(yīng)等同于各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于誠意金、認(rèn)籌金和訂金的納稅處理。

全面營改增后，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍基本明確為：分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款以及定金等。誠意金、認(rèn)籌金和訂金則不屬于預(yù)收款。

既然認(rèn)籌金不屬于預(yù)收款，那么未取得預(yù)售許可證之前收到全額或大部分的房款是否屬于預(yù)收款呢？此時房地產(chǎn)企業(yè)與準(zhǔn)客戶的認(rèn)購協(xié)議已經(jīng)不再算訂金、誠意金、認(rèn)籌金的性質(zhì)了，其已明確了具體的房號，鎖定了房屋銷售單價及銷售金額，只等取得預(yù)售許可證之后即可辦理正式銷售合同，所以筆者認(rèn)為其實(shí)質(zhì)應(yīng)屬于預(yù)收款。在具體標(biāo)準(zhǔn)的把握上，可以參考《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答之八》對于項目銷售收取的認(rèn)購金的限制條件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：

1.收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；

2.收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的無產(chǎn)權(quán)的車位、地下室、小產(chǎn)權(quán)房所收到的款項算不算預(yù)收款呢？雖然房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主不能簽訂網(wǎng)簽備案合同，但確實(shí)很多企業(yè)都在銷售，只不過銷售的屬于使用權(quán)，其收取款項超出一定額度或不可退還，筆者認(rèn)為其性質(zhì)符合了銷售的實(shí)質(zhì)，如果按照預(yù)收款預(yù)征增值稅也符合當(dāng)前實(shí)踐征管的要求。