商品房預(yù)售期間怎么繳納土地使用稅?

答:根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第二條第一款是這樣規(guī)定的:"購(gòu)置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅."這里特別要注意"自房屋交付使用"這個(gè)關(guān)鍵詞,這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間. 以《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間的次月為土地使用稅的納稅義務(wù)減少時(shí)間,然后計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅.

理由是該時(shí)間與國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng). 從交房之次月起,納稅義務(wù)人已轉(zhuǎn)移,從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購(gòu)置新建商品房的業(yè)主,新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失.

因此,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù),但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅. 已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起,開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零.

房地產(chǎn)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)如何確定?

關(guān)于計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定《條例》第三條規(guī)定:"土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依照規(guī)定稅額計(jì)算征收.

前款土地占用面積的組織測(cè)量工作,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定."之前《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》([1988]國(guó)稅地字第15號(hào)) 對(duì)實(shí)際占用的土地面積也進(jìn)行了明確,即文件的第六條規(guī)定:" 六、關(guān)于納稅人實(shí)際占用的土地面積的確定納稅人實(shí)際占用的土地面積,是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積.尚未組織測(cè)量,但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的,以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);尚未核發(fā)土地使用證書的,應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積."此外,《土地使用稅暫行條例》的第六條還規(guī)定 下列土地免繳土地使用稅:(四)市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地;因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以土地使用證上確認(rèn)的土地面積,減去配套公共用地的面積作為計(jì)稅依據(jù),乘以當(dāng)?shù)卣?guī)定的每平方米年稅額,計(jì)算繳納.

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房,在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房,還可以享受相關(guān)優(yōu)惠,具體請(qǐng)參考《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))規(guī)定:"一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策(二)對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地,免征城鎮(zhèn)土地使用稅.

開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房,在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房,如能提供政府部門出具的相關(guān)材料,可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅."

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