房地產(chǎn)的暴利促使土地增值稅的出現(xiàn)，四級超率累進稅率讓房地產(chǎn)市場變得有秩序起來，本文從普通標準住宅稅、國家所依據(jù)的法規(guī)、個人住房免稅等方面來聊聊房地產(chǎn)增值稅的相關證策，希望對你有所幫助。

土地增值稅是國家為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤而設置的地方稅稅種。我國出臺這一稅種時，也制定了相關的稅收優(yōu)惠，主要包括以下減免稅政策。

一、普通標準住宅免稅

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過稅法規(guī)定的扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。普通住宅標準可按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]第026號)第五條規(guī)定掌握，即普通住宅原則上應同時滿足以下條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;(2)單套建筑面積在120平方米以下;(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。對于上述條件，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。但單套建筑面積和價格標準向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.

二、國家依法征用、收回的房地產(chǎn)免稅

因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

三、開征時限之前免稅規(guī)定

我國土地增值稅自1994年1月1日起開征。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房，1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土地增值稅。1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。為配合國家的宏觀調(diào)控政策，啟動投資和消費，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，此項免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底。

對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉讓的，經(jīng)所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限。在上述免稅期限內(nèi)再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。

四、個人住房免稅

個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用非普通住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

五、企業(yè)特殊經(jīng)營行為免稅

稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。但所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，自2006年3月2日起，停止享受上述免稅政策。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

本文就講到這里，對于土地增值稅相關政策還有相關疑問，大家可以在線留言，或是在線咨詢會計學堂專業(yè)老師。