聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅怎么清算

答：  某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲公司與其他單位乙公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，甲公司出土地，乙公司出資金，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三七分成。項(xiàng)目建成后，甲公司在土地增值稅清算問(wèn)題上存在疑惑，在合作建房方式下，是僅對(duì)甲公司分得的產(chǎn)品銷(xiāo)售收入以及土地成本單獨(dú)進(jìn)行清算，還是與聯(lián)合開(kāi)發(fā)方乙公司合并清算，即計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的收入與全部開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行土地增值稅清算，確定應(yīng)納稅金，然后在稅金總額內(nèi)由甲公司與聯(lián)合開(kāi)發(fā)方分?jǐn)偅?/p>

合作建房，是開(kāi)發(fā)商在土地實(shí)施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目清算中需要準(zhǔn)確把握政策的核心內(nèi)容。特別是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的協(xié)議約定以及項(xiàng)目立項(xiàng)的辦理方式，針對(duì)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的問(wèn)題，應(yīng)該區(qū)分不同情況處理。

第一種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方分得房屋自用，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。若開(kāi)發(fā)雙方取得的房屋自用，暫免征收土地增值稅。若對(duì)外銷(xiāo)售，就要按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

第二種情況，甲公司以土地使用權(quán)作價(jià)對(duì)乙公司進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，以乙公司名義主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則甲公司應(yīng)按照“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”進(jìn)行土地增值稅清算。

第三種情況，甲公司出地，建成后按比例分享三成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以甲公司為開(kāi)發(fā)主體并且建成后進(jìn)行銷(xiāo)售處理，在納稅處理上就應(yīng)當(dāng)以甲公司為主體，按整個(gè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅預(yù)征和清算。對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)方乙公司來(lái)說(shuō)相當(dāng)于用資金換取甲公司建好的房產(chǎn)，甲公司相當(dāng)于提前收取了聯(lián)合開(kāi)發(fā)方乙公司的預(yù)售款。甲公司分配給聯(lián)合開(kāi)發(fā)方乙公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照公允價(jià)值計(jì)算繳納土地增值稅，公允價(jià)值可按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款的要求確認(rèn)：

   （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

    1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。貴單位應(yīng)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票給聯(lián)合開(kāi)發(fā)方。

發(fā)電廠因城市規(guī)劃建設(shè)需要被政府收回土地是否繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第三款的規(guī)定，條例第八條第（二）項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

針對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅怎么清算這一問(wèn)題，文中已作出詳細(xì)的解答，不同公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)適用不同會(huì)計(jì)處理，小編已在文中分別為大家進(jìn)行了說(shuō)明，獲取更多財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)，請(qǐng)持續(xù)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)的更新，感謝閱讀。