房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問題

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及分類

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地性質(zhì)，包括國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！　?/p>

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

1、申請(qǐng)

　　交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請(qǐng)交易當(dāng)事人申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時(shí)，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、批準(zhǔn)

　　接到申請(qǐng)后，承辦人應(yīng)對(duì)資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，與有關(guān)資料對(duì)照核實(shí)。核對(duì)無誤后，填寫轉(zhuǎn)讓審批表。經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報(bào)中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。

3、簽訂轉(zhuǎn)讓合同

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。并且轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該采用書面形式。

4、公證

　　轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)過公證。

5、變更登記

辦理土地使用權(quán)變更登記，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要件。經(jīng)辦人依據(jù)出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時(shí)報(bào)批。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過程中應(yīng)注意的問題

1、符合轉(zhuǎn)讓條件

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地來源包括出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其中出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓又分為出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓用于項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)商必須符合轉(zhuǎn)讓條件。下面分別介紹各種情況下的轉(zhuǎn)讓條件：

　　劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓如用于商品房開發(fā)則應(yīng)具備以下條件：（1）已經(jīng)商品房立項(xiàng)；（2）已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）持有有效期內(nèi)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書。該類土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不僅應(yīng)獲得市、區(qū)、縣人民政府的批準(zhǔn)，而且應(yīng)由土地使用權(quán)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?！?/p>

2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并經(jīng)審查批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金后方可轉(zhuǎn)讓；或收回國有后出讓國有土地使用權(quán)。黨政機(jī)關(guān)、公益事業(yè)單位劃撥土地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)。

3、簽訂轉(zhuǎn)讓合同

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。并且轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該采用書面形式。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確約定，不得改變土地用途。確需改變的，應(yīng)提交土地管理部門同意材料和原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)文件。轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)明確載明土地使用權(quán)的取得方式。

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記

辦理土地使用權(quán)變更登記，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要件。

5、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在完全了解稅費(fèi)的交付情況后約定轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)的承擔(dān)

　　土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地使用稅及其他規(guī)費(fèi)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)該清楚自己應(yīng)該依法繳納的稅費(fèi)，以免因不具備相關(guān)知識(shí)而負(fù)擔(dān)額外費(fèi)用甚至被追究行政或刑事責(zé)任。

　?。?）轉(zhuǎn)讓后土地增值稅的繳納。

　　土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征收對(duì)象，依照規(guī)定的稅率所征收的一種稅，征收范圍包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的有償轉(zhuǎn)讓行為，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　?。?）土地使用稅及其他稅費(fèi)的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注意自己應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)的收繳情況，應(yīng)該明晰行使土地使用權(quán)需要繳納哪些稅，哪些是自己在簽訂出讓合同時(shí)就應(yīng)該繳納的，哪些是自己應(yīng)該繳納但可以緩交而未交的，哪些是受讓人必須繳納的，哪些是可以緩交的，哪些是不需要繳納的。

6、受讓人帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　?。?）受讓人支付能力不足

　　（2）受讓人不愿支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款

房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問題有哪些？看完上面的文章，相信大家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問題有了更多的理解，以后在工作中可以更好的運(yùn)用所學(xué)到的知識(shí)為企業(yè)服務(wù)。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)，聯(lián)系我們的答疑老師。