房地產(chǎn)銷售預(yù)征所得稅怎么記賬

問:房地產(chǎn)所得稅預(yù)征是怎么回事?

答:1、房地產(chǎn)企業(yè)只要有所得稅預(yù)繳,是不能進(jìn)行零申報的,必須要按照預(yù)繳文件進(jìn)行所得稅預(yù)繳.

2、企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報表只有一個版本,年的季度的都一樣.只能填累計金額,所屬期1-3月,1-6月,1-9月,1-12月.第一行填你利潤表的利潤總額(你的利潤表負(fù)數(shù)也要填負(fù)數(shù)),然后按照實際情況填寫納稅調(diào)增調(diào)減,然后計算出應(yīng)納所得稅額,就是你公司要預(yù)繳的所得稅額.

3、具體如何調(diào)增調(diào)減請參考最新的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳文件國稅函[2008]299號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》.

4、存在稅務(wù)風(fēng)險.

5、無論你利潤表虧損多少,只要當(dāng)期有預(yù)收房款,都必須按《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知進(jìn)行預(yù)繳.

6、你預(yù)售款放在什么科目底下稽查局都查得到的,都是預(yù)售款,按照你們公司情況,按照當(dāng)期預(yù)收房款的20%(對應(yīng)你所在城市,有的是10%或15%)作為納稅調(diào)增項,乘以25%預(yù)繳企業(yè)所得稅.

問:房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項目,收取預(yù)收款時應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)地還是項目地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款?

答:依據(jù)財稅[2016]36號附件2相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅的,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用,按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報.

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告第十條和第十二條規(guī)定,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款.按照總局有關(guān)會議精神,"主管國稅機(jī)關(guān)"為房地產(chǎn)項目地主管國稅機(jī)關(guān).

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征的稅務(wù)處理

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

國稅發(fā)[200631號文規(guī)定摘要:開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整.

預(yù)計計稅毛利率由國家稅務(wù)總局進(jìn)行了明確摘要:經(jīng)濟(jì)適用房其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%;非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%;位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于15%.;位于其他地區(qū)的,不得低于10%.

國稅發(fā)[200631號文和[200383號文規(guī)定的不同點在于,將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率.營業(yè)利潤率和計稅毛利率是不同的兩個概念摘要:營業(yè)利潤=預(yù)售收入-計稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費用;營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入;計稅毛利=營業(yè)收入-計稅成本;計稅毛利率=計稅毛利/預(yù)售收入.

采用營業(yè)利潤率預(yù)計企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額直接并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,并在當(dāng)初不再考慮期間費用支出的多少;而采用計稅毛利率是將取得的預(yù)售收入乘以計稅毛利率后的毛利減去當(dāng)期實際發(fā)生的和之相關(guān)的期間費用、稅金及附加(按預(yù)售收入計征繳納的稅金及附加).采用計稅毛利率法更加科學(xué)、合理、合法摘要:營業(yè)利潤率法在取得預(yù)售收入的當(dāng)期卻不考慮納稅人實際發(fā)生的費用、稅金及附加,一律實行統(tǒng)一比例,對完工后還應(yīng)當(dāng)對以前發(fā)生的費用、稅金及附加進(jìn)行"秋后算賬",從而給納稅調(diào)整會帶來很多的麻煩;計稅毛利率法,對實際發(fā)生的費用、稅金及附加,已于發(fā)生的當(dāng)期依法在企業(yè)所得稅前扣除,待開發(fā)產(chǎn)品完工后只需考慮產(chǎn)品的計稅成本新問題.

當(dāng)期未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理如下摘要:

當(dāng)期計稅毛利額=當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計計稅毛利率

當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期毛利額-當(dāng)期期間費用-當(dāng)期已交稅金及附加

當(dāng)期應(yīng)交納的所得稅=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×33%

二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

國稅發(fā)[200631號文規(guī)定摘要:開發(fā)產(chǎn)品完工后,開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式,按照收入確認(rèn)的原則,合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入,同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本,計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額.該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額和其預(yù)售收入毛利額之間的差額,計入完工年度的應(yīng)納稅所得額.凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本,或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理.

國稅發(fā)[200631號文和[200383號文規(guī)定的不同點在于,從稅收的角度明確了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)、計稅成本和收入確認(rèn)的原則,促使企業(yè)按規(guī)定及時地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入,同時結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本.對此,納稅人應(yīng)高度重視,避免由于開發(fā)產(chǎn)品完工,不及時將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入、結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本,而被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定或核定其計稅成本,帶來稅收上的風(fēng)險.

完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理如下摘要:

實際銷售收入毛利額

=預(yù)售收入確認(rèn)的實際銷售收入-計稅成本(預(yù)售收入相對應(yīng)的成本)

預(yù)售收入毛利額=當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計計稅毛利率

完工年度應(yīng)納稅所得額=實際銷售收入毛利額-預(yù)售收入毛利額-當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

當(dāng)期應(yīng)交納的所得稅=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×33%

會計學(xué)堂小編認(rèn)為通過以上的解析相信對于房地產(chǎn)所得稅征收有一個全面的了解,這個房地產(chǎn)所得稅是我們購房以后都會接觸的一個稅種,房地產(chǎn)稅與購房人相關(guān),更與房地產(chǎn)公司相關(guān),房地產(chǎn)稅收的內(nèi)容比較繁雜根據(jù)不同情況下,稅收規(guī)則是不一樣,那么你是否學(xué)會了呢?