房地產(chǎn)企業(yè)土地成本不能抵扣的稅收籌劃怎么處理?

(一)土地成本依據(jù)“價稅分離”原則核算入賬

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號文件規(guī)定：適用一般計稅方法計稅的房地產(chǎn)企業(yè)，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據(jù)財政部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定>的通知》(財會[2012]13號)規(guī)定：一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，試點期間按照營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業(yè)務(wù)成本”等相關(guān)科目應(yīng)按照經(jīng)營業(yè)務(wù)種類進行明細核算。

1.支付政府土地價款時

房地產(chǎn)企業(yè)支付政府土地價款時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應(yīng)收款一營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發(fā)成本一土地購置成本一土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。

2.企業(yè)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)并確認收入時

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，項目結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)x支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)”，貸記“其他應(yīng)收款一營改增抵減銷項稅額”科目;期末，當(dāng)期銷項稅額扣減當(dāng)期允許抵減銷項稅額和預(yù)繳稅款后的凈值大于當(dāng)期允許抵扣進項稅額，則借記“應(yīng)價稅費一應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)”，貸記“應(yīng)交稅費一未交增值稅”。

(二)土地成本核算不考慮“價稅分離”

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號文件規(guī)定：一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)“營改增”后會計處理的唯一文件，發(fā)布時間較早，參考價值有限，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后會計分錄的設(shè)計空間仍然較大。筆者認為，只要在操作規(guī)范、滿足稅法要求的前提下，土地價款期初仍按照全額借記“開發(fā)成本/土地購置成本/土地出讓金”，按照實際支付金額貸記“銀行存款”。在滿足項目結(jié)轉(zhuǎn)確認收入時，僅按照對應(yīng)比例確認當(dāng)期允許抵減的土地價款而計算當(dāng)期銷項稅，不再使用“應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)”、“其他應(yīng)收款一營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)企業(yè)土地成本有哪些?

土地取得成本

土地取得成本，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。

在實務(wù)中，通常可以根據(jù)管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設(shè)施費、拆遷補償費。

1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等。

2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

3、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。

4、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。

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