房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后增值稅

眾所周知，增值稅和營(yíng)業(yè)稅曾經(jīng)是我國(guó)的兩大主體稅種，之所以說(shuō)曾經(jīng)，是因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅退出了歷史舞臺(tái)。自2016年5月1日起，我國(guó)就已全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，增值稅制度日益規(guī)范和完善，可以說(shuō)這是繼1994年分稅制改革之后，財(cái)稅體制的又一次重大變革。

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，稅率也發(fā)生了相應(yīng)變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務(wù)處理。

按照營(yíng)改增之后的最新規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行分類管理，以年應(yīng)稅銷售額500萬(wàn)元為標(biāo)準(zhǔn)，分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對(duì)于銷售收入未達(dá)標(biāo)，但各項(xiàng)會(huì)計(jì)制度健全，稅務(wù)資料完整的企業(yè)，可以申請(qǐng)辦理成為一般納稅人。

一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項(xiàng)目可采一般計(jì)稅或者簡(jiǎn)易計(jì)稅。這其中所謂的房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，針對(duì)這種情況開(kāi)發(fā)商可自行選擇有利于自身的稅負(fù)方式。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對(duì)于這類項(xiàng)目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）×3%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后增值稅舉例

例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司--A公司，適用一般計(jì)稅方法。2016年8月份銷售商品房，銷售收入2000萬(wàn)元，收到預(yù)收款1200萬(wàn)，當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，假設(shè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬(wàn)元。

1.收到預(yù)收放款時(shí)：

借：銀行存款 1200萬(wàn)

貸：預(yù)收賬款 1200萬(wàn)

2.2016年9月該公司預(yù)繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬(wàn)元，賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅 32.43萬(wàn)元

貸：銀行存款 32.43萬(wàn)元

3.竣工交房時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月收入并補(bǔ)齊房款差額800萬(wàn)元，應(yīng)交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬(wàn)，賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 800萬(wàn)元

預(yù)售賬款 1200萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1801.80萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 198.20萬(wàn)

4.本期允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，相應(yīng)的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬(wàn)元，同時(shí)將預(yù)交增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵扣） 39.64萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 39.64萬(wàn)元

借：應(yīng)交增值稅--未交增值稅 32.43萬(wàn)元

貸：應(yīng)交增值稅--預(yù)交增值稅 32.43萬(wàn)元

5.本月可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬(wàn)元，應(yīng)轉(zhuǎn)出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 138.56萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅 138.56萬(wàn)元

6.扣減掉預(yù)交增值稅32.43萬(wàn)元，應(yīng)納稅額=138.56-32.43=106.13萬(wàn)元，最終的會(huì)計(jì)處理為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅 106.13萬(wàn)元

貸：銀行存款 106.13萬(wàn)元

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后增值稅如何繳納，也介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后增值稅舉例。作為一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，一定要明白房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是需要根據(jù)自己的業(yè)務(wù)，按照不同的稅率繳納增值稅的。如果你不是很明白，咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。